【민법】 채권법 4강. 재산권 이전형 계약 - 매매 등

채권법 4강. 재산권 이전형 계약 - 매매 등

 

추천글 : 【민법】 채권법 목차

---

1. 개요 [본문]

2. 담보책임 [본문]

3. 토지거래허가구역 [본문]

4. 각론 1. 예약 [본문]

5. 각론 2. 계약금 계약 [본문]

6. 각론 3. 환매 [본문]

7. (참고) 증여 [본문]

8. (참고) 교환 [본문]

---

 

1. 개요 : 매매를 중심으로 [목차]

⑴ 재산권 이전형 계약

① 증여 : 무상으로 재산권 이전

② 매매 : 대금으로 재산권 이전

③ 교환 : 대금 이외의 갓으로 재산권 이전

⑵ 매매의 정의

① 정의 1. 일방이 상대방에게 재산권을 이전할 것을 약정 (563조)

② 정의 2. 상대방이 그 대금을 지급할 것으로 약정 (563조)

③ 급부 : 소유권, 전세권, 지상권, 특허권도 매매의 대상이 될 수 있음

④ 반대급부 : 금전이 아니라면 매매가 아니라 교환임

○ (주석) 매매와 교환은 크게 차이가 없음

⑤ 매매계약 규정은 교환, 주택임대차, 상가임대차 등의 유상계약에 준용

⑶ 매매의 성질

① 쌍무계약 : 동시이행항변권, 위험부담이 적용

② 유상계약 : 담보책임이 적용

③ 낙성계약 : 당사자 간 의사표시의 합치만으로 성립

④ 채권계약 : 처분권이 없어도 성립

○ 타인의 재산권을 이전할 것을 약정해도 매매 성립

○ 현존하지 않은 재산권을 이전할 것을 약정해도 매매 성립

⑤ 불요식계약 : 특별한 방식을 필요로 하지 않음

⑷ 요건

① 일반성립요건 : 의사표시 합치

② 특수성립요건 : 매매의 예약, 계약금 계약

③ 절차적 요건 : 인도

○ 매매계약 성립 장소에서 인도

○ (참고) 채권자의 주소지에서 변제하는 지참채무의 원칙의 예외 (∵ 쌍무계약이므로)

④ 재산권 이전 및 대금 지급은 매매의 성립요건이 아님

⑸ 효력 : 매도인

① 의무 1. 재산권 이전 의무

② 의무 2. 담보책임

③ 권리 1. 매매에 기한 대금 지급 청구권

○ 오직 매매계약 체결 사실뿐

○ 이행기 도래사실은 요건사실이 아님을 주의

④ 권리 2. 매매에 기한 소유권 이전등기 청구권

○ 오직 매매계약 체결 사실뿐

○ 이행기 도래사실은 요건사실이 아님을 주의

⑤ 권리 3. 과실취득권

⑹ 효력 : 매수인

① 의무 1. 대금 지급 의무

② 의무 2. 목적물 수령 의무

③ 권리 1. 담보책임에 의한 해제

○ 권리 전부가 타인의 소유인 경우 매도인에게도 담보책임에 의한 해제를 할 수 있음

○ (주석) 담보책임에 관한 내용은 아래에서 자세히 다룸

④ 권리 2. 대금지급거절권 또는 불안의 항변권

○ 원칙 : 매매목적물의 권리를 주장하는 자가 있으면 매수인은 대금 지급을 거절할 수 있음

○ 예외 : 매도인이 상당한 담보를 제공한 경우

○ 매수인에게 대급지급거절권이 있는 경우 매도인은 매수인에게 대금의 공탁을 청구할 수 있음

⑺ 효력 : 이자와 과실

① 경우 1. 매매대금이 완납되지 않았고 목적물이 인도되지 않은 경우

○ 매도인에게 목적물의 과실이 귀속됨

○ 매수인에게 대금의 이자가 귀속됨

② 경우 2. 매매대금과 목적물이 동시에 이전된 경우

○ 매도인에게 대금의 이자가 귀속됨

○ 매수인에게 목적물의 과실이 귀속됨

③ 경우 3. 매매대금이 완납됐고 목적물이 인도되지 않은 경우

○ 매도인에게 목적물의 과실이 귀속됨

○ 매도인은 대금의 이자를 부당이득으로 반환해야 함

○ 특례 : 매매계약이 처음부터 무효이고 매도인이 선의인 경우 매도인은 이자 없이 대금만 반환하면 됨 (부당이득)

④ 경우 4. 매매대금이 완납되지 않았고 목적물인 인도된 경우

○ 매수인에게 목적물의 과실이 귀속됨

○ 매수인은 목적물의 인도를 받은 날부터 대금의 이자를 지급해야 함

⑤ ① ~ ④에서 대금 지급 기일이 있는 경우 그 기일에 따름

 

 

2. 담보책임 [목차]

⑴ 개요

① 취지 : 유상계약에서 매도인의 물건이 매수인의 대금과 동등하지 않은 경우 균형을 맞추기 위함

② 담보책임은 채권법에서 규정하므로 임의규정 : 즉, 담보책임 면제특약은 유효함

○ 예외 1. 매도인이 알고도 고지하지 않은 경우

○ 예외 2. 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위 : 제3자는 특약 당시 당사자가 아니므로

③ 매도인 : 선의·무과실이어도 책임이 있음

④ 매수인 권리 종류 : 해제, 손해배상청구권, 완전물급부청구권, 대금감액청구권, 출재액상환청구권

○ 담보책임의 손해배상청구권과 채무불이행 손해배상청구권은 경합

○ (참고) 채무불이행 손해배상청구권은 선악 불문 성립

○ 판례 : 손해배상은 이행이익의 배상을 의미함

○ (참고) 계약 교섭 중 부당파기, 계약 체결상의 과실은 신뢰이익의 배상

⑤ 담보책임은 계약 성립시 기준 : 인도 시점 기준이 아님

⑵ 종류 1. 물건의 하자 (580조)

① 물건의 하자 요건 및 효력이 권리의 하자 요건 및 효력보다 까다로움

○ 이유 : 물건의 하자를 관대하게 해석하면 시장 질서가 불안정해질 수 있음

○ 모습 1. 물건의 하자는 매수인의 선의·무과실을 요하지만 권리의 하자는 매수인의 선의·무과실을 요하지 않음

○ 모습 2. 물건의 하자는 권리의 하자보다 제척기간이 짧음 (6개월)

○ 모습 3. 경락인은 물건의 하자에 대한 담보책임을 물을 수 없음 : 경매는 하자를 치유하는 성격이 있음

② 요건 : 매수인이 선의·무과실

○ (참고) 권리의 하자에서 매수인의 무과실을 요하지 않음

③ 유형 1. 특정물 하자

○ 제척기간 : 6개월

○ 매수인 권리 : 해제, 손해배상청구권

○ 목적 달성이 불가능한 경우에 한해 해제 가능

④ 유형 2. 종류물 하자

○ 제척기간 : 6개월

○ 매수인 권리 : 해제, 손해배상청구권, 완전물급부청구권

○ 완전물 급부청구권 : 다른 물건으로 갈음하는 것

○ 목적 달성이 불가능한 경우에 한해 해제 가능

⑤ 유형 3. 법률적 장애로 인해 목적 달성이 안 되는 경우 물건의 하자로 봄

○ 검토 : 권리의 하자의 효력보다 제한적이기 때문에 매수인을 보호하기 위해 담보책임을 엄격하게 부여하여 물건의 하자로 봄이 타당

○ 예 : 토지거래허가구역 내에 있는 건물이 매도된 경우 물건의 하자로 봄

⑶ 종류 2. 권리의 하자

① 개요 

○ 물건의 하자보다 제척기간이 긺 : 1년 또는 기간 제한없음

○ 물건의 하자 요건이 권리의 하자 요건보다 까다로움

○ 팁 : 매수인이 악의여도 할 수 있는 경우만 따로 암기

○ 팁 1. 권리 전부가 타인 소유 : 해제

○ 팁 2. 권리 일부가 타인 소유 : 대금감액청구권

○ 팁 3. 경매 실행 등 : 해제, 손해배상청구, 출재액상환청구

○ 팁 : 기간은 다음과 같이 두 가지 경우로 구분

○ 팁 a. 권리 전부가 타인 소유 및 경매 실행 : 기간 제한 없음

○ 팁 b. 나머지 : 매수인이 선의면 안 날로부터 1년, 악의면 계약한 날로부터 1년

 

유형	권리의 종류	제척기간
권리 전부가 타인 소유	해제, 손해배상청구권	기간 제한 없음
권리 일부가 타인 소유	해제, 손해배상청구권, 대금감액청구권	1년
수량부족, 원시적 일부 불능	해제, 손해배상청구권, 대금감액청구권	1년
용익권 등의 제한	해제, 손해배상청구권	1년
경매 실행 등	해제, 손해배상청구권, 출재액상환청구권	기간 제한 없음

Table. 1. 권리의 하자 담보책임 요약

 

② 유형 1. 권리 전부가 타인 소유 (569-571조)

○ 매수인 권리 종류 : 해제, 손해배상청구권

○ 해제 : 매수인의 선의·악의를 불문하고 가능

○ 손해배상청구권 : 매수인이 선의일 때만 가능 (∵ 악의인 경우 손해를 감수한 것으로 간주)

○ 기간 : 제한없음

○ 매도인 특례 : 매도인이 선의이면 매도인에게 해제권 성립

○ 취지 : 매매는 물권이 없어도 할 수 있고, 매도인에게도 채무불이행을 면하려는 등 해제의 이익이 있음

○ 권리 전부가 타인 소유인 경우만 해당함

○ 매수인이 선의인 경우 매수인은 손해배상을 청구할 수 있음

○ 매수인의 선의·악의를 불문하고 매수인은 계약을 해제할 수 있음

○ 손해액은 계약 당시가 아니라 불능 당시 시가로 결정

○ 손해배상은 신뢰이익이 아니라 이행이익을 배상 : 참고로, 계약 체결상의 과실은 이행이익이 아니라 신뢰이익 배상

③ 유형 2. 권리 일부가 타인 소유 (572-573조)

○ 매수인 권리 종류 : 해제, 손해배상청구권, 대금감액청구권

○ 해제, 손해배상청구권 : 매수인이 선의일 때만 가능

○ 대금감액청구권 : 매수인의 선의·악의를 불문하고 가능

○ 손해배상청구권 : 해제, 대금감액청구권과 동시에 행사 가능

○ 기간 : 매수인이 선의인 경우 안 날로부터 1년 안에 권리행사를 해야 함

○ (주석) 매수인이 선의인 경우 시간을 더 많이 줌

○ 기간 : 매수인이 악의인 경우 계약한 날로부터 1년 안에 권리행사를 해야 함

○ (주석) 매수인이 악의인 경우 시간을 덜 줌. 1년은 사실 적은 기간

④ 유형 3. 수량지정매매에서의 수량부족, 원시적 일부불능 (574조)

○  팁 2를 제외하고 유형 2와 완전히 동일

○ 매수인 권리 종류 : 해제, 손해배상청구권, 대금감액청구권

○ 해제, 손해배상청구권, 대금감액청구권 : 매수인이 선의일 때만 가능 

○ 기간 : 매수인은 하자를 안 날로부터 1년 안에 권리행사를 해야 함

○ 원시적 전부불능인 경우 계약 체결상의 과실 문제가 됨

⑤ 유형 4. 용익권 등의 제한 (575조)

○ 용익권 등의 제한 : 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권, 대항력 있는 임차권, 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권 등이 없는 경우

○ 매수인 권리 종류 : 해제, 손해배상청구권

○ 해제, 손해배상청구권 : 매수인이 선의일 때만 가능

○ 기간 : 매수인은 하자를 안 날로부터 1년 안에 권리행사를 해야 함

⑥ 유형 5. 경매 실행 등 (576-577조)

○ 경매 실행 등 : 전세권 또는 저당권에 의한 경매 실행, 가압류 또는 가등기에 의한 소유권 소멸

○ 매수인 권리 종류 : 해제, 손해배상청구권, 출재액상환청구권

○ 해제, 손해배상청구권, 출재액상환청구권 : 매수인의 선의·악의를 불문하고 가능

○ 출재액상환청구권 : 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 그 소유권을 보존하기 위해 출재한 경우 매수인은 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있음

○ 기간 : 제한 없음

○ 경매가 실행되지 않았으면 매수인에게 담보책임 불성립

○ 이행인수의 경우 담보책임 불성립 : 매수인이 매매대금 일부를 매도인의 채무 변제에 사용한 경우 담보책임이 성립하지 않음

⑷ 종류 3. 경매와 매도인의 담보책임 (578조)

① 요건 1. 권리의 하자일 것

○ 경락인은 물건의 하자에 대한 담보책임을 물을 수 없음

○ 취지 : 경매의 신뢰성

○ 예외 : 상대방이 하자를 알고도 고지하지 않은 경우 물건에 대한 담보책임 추궁 가능

② 요건 2. 경매가 유효일 것

○ 경매가 무효인 경우 담보책임이 성립하지 않음

③ 효과 : 해제, 손해배상청구권, 대금감액청구권

○ 1차 담보책임 : 채무자가 부담하여, 경락인은 채무자에게 해제 또는 대금감액을 청구할 수 있음

○ 2차 담보책임 : 채무자가 무자력인 경우 채권자가 부담. 채권자의 경매 대금 수령액 중 감액청구 가능

○ 해제, 대금감액청구권 : 채무자 및 채권자의 선악을 불문하고 경락인의 권리를 인정 (∵ 경락인 보호)

○ 손해배상청구권 : 채무자 및 채권자가 권리의 하자를 알고 고지하지 않았다면 경락인은 손해배상청구 가능

⑸ 종류 4. 채권 매매와 매도인의 담보책임 (579조)

① 변제기에 도달한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정

○ (주석) 변제기에 도달했으므로 즉시의 자력을 담보

② 변제기에 도달하지 않은 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정

○ (주석) 변제기에 도달하지 않았으므로 변제기의 자력을 담보

 

 

3. 토지거래허가구역 [목차]

⑴ 허가 전 : 무효

① 쌍방은 이행청구 불가능 : 쌍방에게 채권, 채무 없음

② 쌍방에게 협력의무 발생

③ 일방은 상대방에게 협력의무 관련 이행소송을 청구할 수 있음

④ 일방은 협력의무 위반을 이유로 해제 불가능 : 협력의무는 부수적 의무이므로

⑤ 일방은 협력의무 위반을 이유로 손해배상청구 가능

⑥ 일방은 채무불이행을 이유로 해제 불가능

⑦ 일방은 채무불이행을 이유로 손해배상청구 불가능 : 아직 무효이므로 채무불이행 불성립

⑧ 일방은 계약금 해제 가능 : 계약금 해제는 이행 전에 한함

⑨ 협력의무는 대금지급채무 또는 건물양도채무와 동시이행관계가 아님

⑩ 허가 조건부 등기 청구는 불가능

⑪ (참고) 토지거래 허가구역이라도 증여를 통해 소유권 이전 가능

⑵ 허가 후

① 이행이 착수됐다고 보지 않음 : 동시이행항변권, 계약금 해제 가능

② 일방은 계약금 해제 가능 : 계약금 해제는 이행 전에 한함

⑶ 확정적 무효

① 사유 1. 불허가 처분

② 사유 2. 탈법행위 : 토지거래허가구역 내 은닉행위, 중간생략등기, 명의도용

③ 사유 3. 쌍방 비협조

④ 사유 4. 일방이 사기로 취소

⑤ 사유 5. 정지조건 불성취

⑥ 사유 6. 무효 특약이 있는 기한

⑦ 유동적 무효라도 취소할 수 있음 : 사기 취소가 대표적, 계약금 회수 목적의 실익 있음

⑧ 계약금 회수는 확정적 무효가 된 시점부터 가능 : 계약금 회수는 부당이득반환 성격

⑨ 무효특약이 없는 기한은 무효가 아님

⑩ 탈법행위를 한 자가 무효사유를 주장할 수 있음 : 무효 입증을 독려하기 위함

⑷ 확정적 유효

① 사유 1. 토지거래허가구역 지정해제

② 사유 2. 허가 처분

 

 

4. 각론 1. 예약 [목차]

⑴ 정의 : 미래에 매매할 것을 약정하는 것

① 일반적으로 채무 변제를 담보할 목적으로 매매의 예약이 이용됨

⑵ 종류

① 편무예약 : 한쪽에게만 승낙의 의무가 있는 예약

② 쌍무예약 : 양쪽에게 승낙의 의무가 있는 예약

③ 일방예약 : 일방의 예약완결권으로 성립하는 예약

④ 쌍방예약 : 쌍방의 예약완결권으로 성립하는 예약

⑤ 일방예약은 상대방 있는 단독행위임

⑶ 효력

① 일방예약 : 원칙

② 예약완결권 : 형성권, 제척기간 10년

○ 매매의 예약은 계약이지만 예약완결권은 형성권임

○ 예약완결권 상대방이 최고 후 상당기간이 지나도 답변이 없으면 예약완결권 소멸 (법률규정)

○ (주석) 형성권의 반대 급부로서 확답최고권 및 상당기간 규정이 공통적으로 등장함

⑷ 특수한 예약 : 재매매의 예약

① 정의 : 담보목적

② 취지 : 매매를 원인으로 소유권 이전 양도담보(매도담보)는 채무자에게 큰 부담이 되므로 재매매의 예약이 등장

③ 재매매의 예약의 행사

○ 가등기

○ 기간 제한 ×, 연장 가능

 

 

5. 각론 2. 계약금 계약 [목차]

⑴ 성질

① 종된 계약 : 계약금 계약은 매매계약의 종된계약

② 요물계약 : 계약금이 전부 지급되지 않으면 계약금 계약 불성립

③ 매매계약과 계약금계약은 동시에 성립하지 않아도 됨

⑵ 기능 1. 증약금

① 계약금은 계약의 증거가 됨 : 계약이 존재했음을 입증하는 법정증거로 사용할 수 있음

② 특약과 무관하게 언제나 주어지는 기능

③ (참고) 계약금은 일반적으로 매매대금의 10% 정도임

④ (주석) 증약금으로서의 효력은 민사소송의 입증에서 중요한 것으로 여겨짐

⑶ 기능 2. 해약금

① 해제 조건 중 하나

○ 약정해제 : 원상회복 있음, 손해배상 없음, 이행 후

○ 법정해제 : 원상회복 있음, 손해배상 있음, 불이행

○ 계약금해제 : 원상회복 없음, 손해배상 없음, 이행 전

② 임의규정 : 특약으로 배제할 수 있음

③ 계약금 해제

○ 시기적 요건 : 일방이 이행하기 전까지

○ 이행으로 간주하는 행위

○ 중도금 미리 지급 : 유일한 판례

○ 채권양도

○ 이행전제행위 (예 : 잔금과 함께 등기소로 올 것을 요청)

○ 이행으로 간주하지 않는 행위

○ 이행준비행위 (예 : 매매를 위해 은행 융자를 신청한 것)

○ 토지거래 허가구역에서 토지거래의 허가를 취득한 경우

○ 이행을 최고하고 승소판결을 받은 것

○ 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우

○ 이행기 전의 이행 착수를 인정함

○ 계약금 해제를 원하는 사람이라도 이행해서는 안 됨

○ 절차적 요건

○ 매수인은 계약금 포기에 대한 의사표시만으로 해제 가능 (80다2784)

○ 매도인은 계약금의 두 배를 매수인에게 지급함으로써 해제권 행사 : 의사표시만으로 불가

○ (참고) 계약금의 두 배를 돌려줌으로써 입은 매도인의 손해는 계약금을 포기할 때의 매수인의 손해와 동일

○ 계약금 해제에서 공탁은 불필요

○ 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 않는다고 공탁하여야 유효한 건 아님

○ 이유 : 계약금 해제를 원하는 당사자에 편의를 제공하기 위함

○ 계약금의 일부만 지급 : 수령자는 실제 수령액이 아니라 약정계약금의 배액을 상환하고 해제 가능 (2014다231378)

○ 효과

○ 계약금 해제에 기하여 원상회복청구, 손해배상청구 불가능 : 채무불이행과 별개이기 때문에 손해배상 불인정

○ 계약금 해제 금지특약은 유효 : 임의규정이므로

○ 계약금 계약과 별도로 법정해제 가능

⑷ 기능 3. 위약금

① 요건 : 특약이 있어야 함

② 종류 1. 손해배상액의 예정(지체상금)

○ 개요

○ 정의 : 채무불이행 시 채무자가 지급할 손해배상액을 계약으로 미리 정하는 것 

○ 성격 : 손해배상의 예정 

○ 취지 : 입증 곤란 방지

○ 요건

○ 채무자의 귀책사유가 있어야 함

○ 불가항력이 있으면 발생하지 않음

○ (참고) 우리 판례는 IMF 경제위기에도 불가항력 판례가 없었음

○ 효력

○ 지체상금과 위약벌의 구분이 모호한 경우 지체상금으로 추정

○ 손해배상 예정액이 과다한 경우 법원의 직권으로 감액할 수 있음

○ 손해배상 예정액이 과다한지 여부는 사실심변론종결시 기준 : 민사소송은 당사자주의를 취하므로

③ 종류 2. 위약벌

○ 개요

○ 정의 : 채무불이행이 있을 때 손해배상액으로 갈음할 수 있는 수단

○ 위약벌은 채무불이행 자체에 대한 처벌

○ 장점 : 재판 없이도 특약에 따라 계약금을 받을 수 있음

○ 단점 : 실손해를 배상받으려면 별도의 재판을 거쳐야 함

○ 효력

○ 위약벌은 실손해와 별도로 행사할 수 있음

○ 위약벌은 법원이 직권으로 감액할 수 없음

○ 과도한 위약벌은 103조 위반으로 간주되어 무효

 

 

6. 각론 3. 환매 [목차]

⑴ 개요

① 정의 : 매도한 것을 추후 매수할 것을 계약하는 것. 환매권자와 환매의무자 발생

② 취지

○ 양도담보 : 담보를 목적으로 매매를 통한 소유권 이전 등기를 마치는 것

○ 양도담보에서 채무자는 선악을 불문하고 전득자에게 대항하지 못하므로 채무자에게 너무 불리

③ 환매 대금은 약정에 의하여 매매 당시 대금과 달리 정할 수 있음

⑵ 요건

① 요건 1. 매매와 환매특약을 동시에 해야 함

○ 환매 시 매매대금을 제공해야 함

○ 이유 : 환매를 탈세 목적으로 악용할 여지가 있으므로

② 요건 2. 매매가 유효

○ 매매가 무효면 환매특약도 무효

○ 환매특약의 실효는 원칙적으로 매매계약의 효력에 영향을 주지 않음

③ 요건 3. 환매특약 등기는 제3자 대항요건

④ 요건 4. 부기등기 형식으로 보전. 이전등기 형식으로 행사

⑤ 환매기간 : 부동산 5년 이내, 동산 3년 이내

○ 취지 : 거래를 안정화하여 선의의 제3자를 보호하기 위함

○ 5년 이상의 부동산 환매 계약이나 3년 이상의 동산 환매 계약의 경우 각각 5년, 3년으로 간주

○ 환매기간 연장 불가

○ 환매의 기간을 5년 이내로 정한 경우에도 연장하지 못함

○ 이유 : 거래의 안정성 향상

○ 기간을 정하지 않은 경우 부동산 5년, 동산 3년

○ (참고) 공유물 분할금지 약정 : 5년 이내, 갱신 가능

○ (참고) 예약완결권은 제척기간 10년, 일반 채권은 소멸시효 10년

⑶ 효과

① 목적물의 과실(예 : 임대)과 매매대금의 이자는 상계한 것으로 봄

○ 상계 : 쌍방채무자가 같은 종류의 채무를 지는 경우 각 채무를 대등액에서 소멸시키는 것

○ (참고) 법정해제 시 원금에 이자를 붙여 부당이득 명목으로 반환하여야 함

② 중간취득등기(예 : 저당권) 말소

③ 환매권의 대위행사와 매수인의 권리 (593조)

○ 배경 1. 매도인(甲)의 채권자(乙)가 매도인을 대위하여 매수인(丙)에게 환매 : 즉, 甲이 丙에게 건물을 매도

○ 배경 2. 丙의 주거 안정을 위해 甲의 환매권을 소멸하고자 함

○ 위 경우 다음 조치를 모두 취해야 환매권을 소멸시킬 수 있음

○ 조치 1. 丙은 건물시가 - 매도인(甲)이 받은 금액으로 乙이 甲에 대해 가진 채권을 소멸

○ 조치 2. 丙은 건물시가 - 매도인(甲)이 받은 금액 - 매도인(甲)의 채무액을 甲에게 지급

④ 공유지분의 환매

○ 공유자인 매도인 중 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후

○ 그 1인은 추후 그 지분을 다시 찾기 위해 환매를 하고자 할 것임

○ 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 경우 매도인은 그 지분을 찾을 수 없고, 대신 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있음

○ 단, 매수인이 분할이나 경매가 있음을 통지하지 않은 경우 매도인은 지분에 대한 환매를 청구할 수 있으며, 당연히 매수인은 채무불이행에 빠져 손해를 배상해 주어야 함

⑤ 환매 등기가 경료된 나대지에 건물이 신축된 후 환매권이 행사된 경우 

○ 원칙 : 특별한 사정이 없는 한 그 건물을 위한 법정지상권이 발생하지 않음

○ 환매권자는 나대지임을 보고 환매 계약을 한 것이므로 나대지에 신축된 건물의 철거를 요구할 수 있음

○ 토지일괄경매청구권과 유사

⑥ 환매권의 처분금지효력 여부 (94다35527)

○ 상황 : 甲이 자기 토지를 乙에게 매도함과 동시에 환매 특약을 한 경우

○ 쟁점 : 乙이 전득자 제3자에게 토지를 처분할 수 있는지의 여부

○ 등기된 환매권은 처분금지효력이 부여되는 것은 아니므로 乙은 제3자에게 처분할 수 있음

○ 甲은 당연히 제3자로부터 환매권을 행사할 수 있음

○ 乙이 저당권을 설정한 경우 甲의 환매는 제3자의 저당권을 소멸시킴 : 저당권자는 그것을 감수한 것으로 봄

 

 

7. (참고) 증여 [목차]

⑴ 개요

① 정의 : 무상양도

② 증여자 : 증여를 한 자

③ 수증자 : 증여를 받은 자

⑵ 효력 1. 증여계약에 특유한 해제 : 항변

① 종류 1. 서면에 의하지 않은 증여(비서면증여)

○ (참고) 신중하지 못한 증여로 간주

○ 증여자나 수증자 모두 해제권이 부여됨

○ 비서면증여의 해제는 형성권이 아니라 특수한 철회로 간주됨 : 10년의 제척기간에 걸리지 않음

② 종류 2. 수증자 망은행위

○ 2-1. 수증자가 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위가 있는 때

○ 2-2. 증여자에 대하여 부양의무가 있는 경우에 이를 이행하지 않은 때

○ 예외 : 해제원인 + 6월 경과 또는 증여자의 용서

○ 이 경우 이미 이행한 부분에 대한 반환을 청구할 수 없음

③ 종류 3. 증여자의 재산 상태 악화

④ 공통 효과

○ 해제권이 인정되는 특수한 예

○ 이미 이행한 부분에 대해 원상회복청구를 할 수 없음

○ 이유 : 증여계약은 일방의 의사로 성립하는 게 자연스럽기 때문에 이행한 부분만큼은 원칙을 따름

⑶ 효력 2. 증여자의 담보책임

① 원칙 : 증여자는 담보책임이 없음

○ (참고) 사용대차도 담보책임이 없음

② 예외 1. 증여자가 하자나 흠결을 알고도 고지하지 않은 경우

③ 예외 2. 부담부 증여 

○ 개요

○ 정의 : 상대에게 부담 있는 증여

○ 예 : 甲은 乙에게 증여하면서 제세공과금을 乙이 부담하고 甲의 부모님의 묘를 乙이 관리하기로 약정한 경우

○ 부담부 증여계약은 유상계약이 아님

○ 친족 간 부양의무가 아닌 당사자 합의 간 부양의 경우 부담부 증여에 해당

○ 효력 1. 상대방이 갖는 부담의 한도에서 매도인과 같은 담보책임

○ 시가의 착오에 의한 담보책임을 부담하지 않음

○ 효력 2. 쌍무계약의 규정 준용 : 채무불이행, 물권적 청구권, 원상회복, 손해배상, 동시이행항변권, 위험부담 등

○ 효력 3. 증여의 특수한 해제에 관한 규정은 부담부 증여에서 적용되지 않음 (97다2177)

○ 이유 : 쌍무계약에 준하기 때문

○ 효력 4. 부담이 무효라 하더라도 증여계약이 반드시 무효가 되는 것은 아님

⑷ 특수한 증여 : 정기 증여

① 정의 : 정기적으로 증여하기로 한 계약 (예 : 용돈)

② 증여자 또는 수증자의 사망으로 그 효력이 소멸함

⑸ 특수한 증여 : 유언 증여(유증, testamentary gift)

① 정의 : 유언으로 증여하는 것

② 절차적 요건 : 유증의 방식(민법은 오직 5가지)에 관한 규정을 따라야 함

○ 방식 1. 자필 증서 (1066조)

○ 방식 2. 녹음 (1067조)

○ 방식 3. 공정 증서 (공증) (1068조) 

○ 방식 4. 비밀 증서 (1069조)

○ 방식 5. 구수 증서 (1070조)

③ 효력 

○ 유증은 언제라도 유언하는 사람이 철회하거나 수정할 수 있음

○ 의사능력이 없는 사람의 유언은 무효 

④ 더 자세한 내용은 상속법에 기술돼 있음 

⑹ 특수한 증여 : 사인 증여 (사증)

① 정의 : 자신이 사망하면 증여하기로 하는 계약

② 원칙 : 대부분 유증의 규정을 준용

③ 예외 1. 태아는 유언증여를 받을 수 있지만 사인증여를 받을 수 없음

○ 이유 : 유증은 상대방 없는 단독행위인 반면 사증은 계약임

④ 예외 2. 자필증서, 녹음, 공정증서, 비밀증서, 구수증서 등 유증의 방식이 적용되지 않음

○ 이유 : 유증은 상대방 없는 단독행위인 반면 사증은 계약임

 

 

8. (참고) 교환 [목차]

⑴ 정의 : 돈 이외의 재산권에 대한 쌍무, 불요식, 낙성계약

① 교환계약은 요물계약이 아님 : 성립 자체는 의사표시의 합치만으로 됨

⑵ 요건

① 보충금 : 물건의 시가 차이가 있는 경우 그 차이만큼 금전을 지급하는 것

○ 교환 보충금은 매매계약 준용

○ 보충금 미지급은 해제 사유 (∵ 교환 계약에서 정말 중요한 것이므로)

② 교환계약 당사자 일방이 시가를 높게 부르거나 침묵한 것은 사기 불성립 : 기망의 위법성이 없음

⑶ 효력

① 매매의 계약의 효력이 준용

② 매매의 담보책임 준용

 

입력 : 2019.04.06 17:16