【민사특별법】 5강. 부동산실명법 (명의신탁에 관한 법률)

5강. 부동산실명법 (명의신탁에 관한 법률)

 

추천글 : 【민사특별법】 민사특별법 목차 

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1. 개요 [본문]

2. 2자간 명의신탁 [본문]

3. 중간생략형 명의신탁 [본문]

4. 계약 명의신탁 [본문]

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1. 개요 [목차]

⑴ 개요 

① 정식 명칭 : 실권리자 명의 등에 관한 법률

② 취지 : 명의신탁 억제 

⑵ 주체적 요건 : 신탁자, 수탁자 

① 신탁자 : 명의신탁을 요청한 자. 실권리자

② 수탁자 : 명의신탁을 수락한 자. 등기명의자

⑶ 객체적 요건 

① 명의신탁은 소유권뿐만 아니라 모든 물권에 적용  

② 명의신탁 불성립

○ 예 1. 양도담보

○ 예 2. 가등기담보

○ 가등기에는 명의신탁이 적용됨을 유의

○ 예 3. 구분소유적 공유(상호명의신탁) 

○ 대내 : 각자 단독소유 

○ 대외 : 공유

○ 구분소유적 공유를 해소하기 위해서는 공유물 분할청구소송이 아니라 명의신탁 해지에 기한 소유권 이전등기청구소송을 해야 함 (2006다84171)

○ 이유 : 구분소유적 공유는 그 성질이 진정한 공유 관계가 아니기 때문

○ 예 4. 신탁법 상 신탁등기

③ 유효 명의신탁 : 명의신탁 약정이 유효인 경우 

○ 공통 요건 : 탈세목적이 없을 것

○ 유형 1. 종중 

○ 유형 2. 종교단체

○ 유형 3. 배우자 

○ 배우자는 법률상 배우자일 것 : 사실혼 배우자도 인정한다면 악용의 여지가 큼

○ 사후에 배우자가 된 경우 혼인 시점부터 유효

○ 효력

○ 대외 : 수탁자가 소유자 

○ 대내 : 신탁자가 소유자 

○ 명의신탁 해지로 수탁자에서 신탁자로 소유권 회복 가능

○ 과징금 및 처벌 없음 

○ 신탁자의 물권적 청구권 불인정 (∵ 대외적으로는 수탁자가 소유자이므로)

⑷ 종류

 

	명의신탁 약정(1항)	수탁자 등기 (2항)	매매계약	소유자	신탁자 → 수탁자
2자간 명의신탁	무효	무효		신탁자	소유권에 기한 방해배제(등기말소) / 진정명의회복에 기한 소유권 이전 청구
중간생략형 명의신탁		무효	유효	매도인	매도인에 대한 매매원인 소이등 보전을 위해 매도인 대위해 수탁자에게 무효인 등기 말소청구 (수탁자에 대한 부당이득반환 ×, 수탁자 처분 시에는 O)
계약명의신탁 (제3자 선의)		유효	유효	수탁자	수탁자에게 제공한 매수자금 상당 부당이득반환
계약명의신탁 (제3자 악의)		무효	무효 (통정매매)	매도인	매도인(→ 수탁자) 등기말소청구 수탁자(→ 매도인) 매매대금 부당이득반환 신탁자(→ 수탁자) 매수자금 상당 부당이득반환

Table. 1. 부동산 실명법 종류

 

 

2. 2자간 명의신탁 [목차]

⑴ 개요

① 103조 반사회적 법률행위가 아님 : 견해대립 존재. 2019 전원합의체

⑵ 효력 1. 소유권이전등기 무효 

① 진정한 소유자 = 신탁자 

② 수탁자가 세금을 냄

③ 신탁자는 수탁자에게 물권적 청구권을 행사할 수 있음 (∵ 신탁자 = 진정한 소유자)

○ 물권적 청구권 : 소유권에 기한 소유권 반환청구권, 진정명의회복에 기한 소유권 반환청구권, 등기 말소청구권 등

○ 입증책임 : 신탁자 

○ 이유 : 대외적으로 수탁자의 소유이고 청구의 이익은 신탁자에게 있으므로 신탁자가 입증해야 함

○ (주석) 효력을 주장하는 자가 신탁자이므로 

④ 수탁자가 처분하면 신탁자는 선악을 불문하고 제3자에게 대항할 수 없음

○ 특유의 특징 : 진정한 소유자는 신탁자임에도 불구하고 대항력이 없음. 참가로, 통정허위표시는 악의의 제3자에게 대항 가능

○ 이중매매 준용 : 제3자가 적극 가담하면 이중매매를 준용하여 제3자의 매매는 무효임. 신탁자는 그 무효를 주장할 수 있음

○ 차단효 : 명의수탁자가 재산을 처분하면 그 이후 수탁자가 해당 재산을 득한다 하더라도 신탁자의 물권적 청구권을 인정하지 않음

⑶ 효력 2. 명의신탁 약정 무효 

① (주석) 명의신탁 약정이 유효한 경우는 없음

② 신탁자는 해지의 효력을 제3자에게 주장할 수 없음 

○ (참고) 일반적인 계약의 해제, 해지의 효력은 선악을 불문하고 제3자에게 대항할 수 있음

○ 해지는 적법한 경우에 한하므로 명의신탁에 있어서 신탁자는 해지의 효력을 주장할 수 없음

③ 명의신탁 약정이 무효이므로 이를 전제로 한 처분위임약정 및 가등기를 하기로 하는 약정 무효 

⑷ 효력 3. 신탁자, 수탁자에게 과징금 부여 및 5년 이하의 징역 

① 명의신탁을 한 경우 신탁자, 수탁자 모두 처벌을 받음

② (주석) 명의신탁자는 처벌을 무릅쓰고 물권적 청구권을 행사하는 경우가 많음

 

 

3. 중간생략형 명의신탁(차명등기) [목차]

⑴ 개요 

① 정의 : 신탁자가 매도인과 매매하고 수탁자 앞으로 등기하는 것

② 매수인이 신탁자인 상황  

③ 103조 반사회적 법률행위가 성립하지 않음 : 견해대립 존재. 2019 전원합의체

④ (구별개념) 중간생략등기 : 등기 명의자 = 실권리자이므로 유효함 

⑵ 효력 1. 매매 유효 

① (주석) 매매가 유효한 이유를 따지기 보다 무효인 경우 왜 무효인지를 따져야 함

② (참고) 통정허위표시에서 매매는 무효임

③ 신탁자는 매도인에게 매매대금의 반환을 청구할 수 없음 

○ 이유 : 매매가 유효하기 때문

⑶ 효력 2. 소유권 이전등기 무효 

① 이유 : 매수인이 실권리자가 아니므로. 즉, 매수인이 거주자가 아니므로

○ 보충 : 실권리자인 신탁자 앞으로 등기된 적이 없으므로 매매가 유효해도 물권변동은 이뤄지지 않았음 

② 진정한 소유자 = 매도인 

③ 매도인는 수탁자에게 물권적 청구권을 행사할 수 있음 (∵ 매도인 = 진정한 소유자)

○ 물권적 청구권 : 소유권에 기한 반환청구권, 진정명의회복에 기한 소유권 반환청구권, 등기 말소청구권 등

④ 신탁자는 수탁자에게 물권적 청구권을 행사할 수 없음 (∵ 신탁자 ≠ 진정한 소유자)

○ 물권적 청구권의 예 : 소유권 반환 청구권, 등기 말소 청구권,

○ 수탁자가 처분하면 제3자의 선악을 불문하고 신탁자와 종전 매도인은 대항할 수 없음

○ 이유 : 명의신탁에 기한 해제는 선악을 불문하고 제3자에게 대항할 수 없음

○ (참고) 통정허위표시에서 당사자가 악의의 제3자에게 대항할 수 있음

○ (주석) 신탁자는 정당한 소유자가 아니므로 대항할 수 없고, 종전 매도인은 이미 만족을 보았으므로 대항할 수 없음

○ 제3자가 적극 가담하면 이중매매를 적용하여 제3자의 매매는 무효가 됨

○ 수탁자가 처분하면 신탁자는 매도인을 대위하여 손해배상청구권을 행사할 수 없음

○ 이유 : 매도인은 손해를 보지 않았으므로

⑤ 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자에게 물권적 청구권을 행사할 수 있음

⑷ 효력 3. 명의신탁 약정 무효 

① (주석) 명의신탁 약정이 유효한 경우는 없음 

② 신탁자는 해지의 효력을 제3자에게 주장할 수 없음 

○ (참고) 일반적인 계약의 해제, 해지의 효력은 선악을 불문하고 제3자에게 대항할 수 있음

○ 해지는 적법한 경우에 한하므로 명의신탁에 있어서 신탁자는 해지의 효력을 주장할 수 없음

 

 

4. 계약명의신탁 [목차]

⑴ 개요 

① 정의 : 신탁자가 대금을 대고 수탁자가 직접 매도인과 거래하는 것 

② 매수인이 수탁자인 상황 

③ 103조 반사회적 법률행위가 성립하지 않음 : 견해대립 존재. 2019 전원합의체

④ 신탁자가 수탁자에게 계약자 지위를 넘겨 주므로 계약명의신탁이라고 함 : 소유권 이전이 대체로 유효함

⑵ 경우 1. 매도인이 선의 

① 개요

○ 매도인이 명의신탁 자체를 모르는 경우

○ 대부분 계약명의신탁은 매도인이 선의인 경우

② 매매 유효

○ (주석) 매매가 유효한 이유를 따지기 보다 무효인 경우 왜 무효인지를 따져야 함

③ 소유권 이전 유효

○ 원칙 : 진정한 소유자 = 수탁자

○ 대내적으로도 수탁자가 소유자 : 대내관계와 대외관계를 구별하는 것은 2자간 명의신탁뿐

○ 신탁자는 수탁자에게 소유권 반환 청구를 할 수 없음 (∵ 진정한 소유자 = 수탁자)

○ 소유권 반환을 청구할 수 없기 때문에 대내적으로도 소유자는 수탁자임 

○ (참고) 부동산실명법 발효 전에는 부동산 등기에 대한 부당이득 반환 청구를 할 수 있었음

④ 명의신탁 약정 무효

○ (주석) 명의신탁 약정이 유효한 경우는 없음

○ 신탁자는 명의신탁 약정의 무효를 이유로 해지를 주장할 수 없음

○ (참고) 일반적인 계약의 해제, 해지의 효력은 선악을 불문하고 제3자에게 대항할 수 있음

○ 해지는 적법한 경우에 한하므로 명의신탁에 있어서 신탁자는 해지의 효력을 주장할 수 없음

⑤ 신탁자는 수탁자에게 자금에 대한 부당이득 반환청구를 할 수 있음

○ 자금에 대한 유치권은 성립하지 않음 : 자금과 건물의 견련성이 인정되지 않기 때문. 명의신탁 억제 목적

○ 수탁자가 다시 제3자에게 처분하고 그 대금을 반환하기로 하는 약정은 선악 불문하고 무효 

○ 신탁자의 투기 행위를 억제하기 위한 목적 

⑶ 경우 2. 매도인이 악의 : (주석) 출제 빈도가 10년에 한 번꼴임

① 매매 무효 

○ (주석) 통정허위표시처럼 간주하고 매매를 무효로 하는 듯

② 소유권 이전 무효

○ 원칙 : 진정한 소유자 = 매도인 

③ 명의신탁 약정 무효 

○ (주석) 명의신탁 약정이 유효한 경우는 없음

④ 수탁자로부터 매수한 제3자는 선악을 불문하고 소유권을 취득

○ 이 경우 수탁자의 행위는 매도인의 소유권에 대한 침해행위를 구성함

⑷ 경우 3. 경매의 특례   

① 상황 : 채무자의 건물 등을 신탁자의 대금으로 수탁자가 경락받은 것

② 취지 : 경매의 안정성 도모

③ 효과 1. 채무자가 선의든 악의든 경매 유효

④ 효과 2. 수탁자 명의의 소유권 이전등기 유효 

 

입력: 2019.09.06 11:46