【민사특별법】 3강. 집합건물법

3강. 집합건물법

 

추천글 : 【민사특별법】 민사특별법 목차

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1. 개요 [본문]

2. 성립 [본문]

3. 효력 [본문]

4. 이전 [본문]

5. 소멸 [본문]

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1. 개요 [목차]

⑴ 정식 명칭 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

⑵ 집합건물(예 : 아파트) : 한 건물에 여러 소유권이 있는 경우

⑶ 권리관계는 전유부분(구분소유권), 공용부분, 대지사용권으로 구분

 

 

2. 성립 [목차]

⑴ 집합건물 신축 시 등록이나 등기를 요하지 않음 (전원합의체)

⑵ 공용부분 중 구조상 공용부분 : 등기 불요 (예 : 계단, 엘리베이터) 

⑶ 공용부분 중 규약상 공용부분 : 등기 필요 (예 : 노인정, 관리사무소, 어린이집)

⑷ 공용부분의 취득시효 불인정 

 

 

3. 효력 [목차]

⑴ 구분소유자 권리

① 담보책임 추궁권

○ 전유부분은 입주시 기준

○ 공용부분은 사용승인시 기준

○ 최초 구분소유자가 아니라 현재 구분소유자 기준

② 손해배상청구권

○ 손해 발생시부터 10년 이내

⑵ 구분소유자 의무

① 구조변경 금지

○ 예 : 증·개축 금지

② 공공이익 우선의무 : 3단계 조치 가능

○ 행위정지청구 (예 : 층간소음 정지청구)

○ 주체적 요건 : 관리인

○ 관리인 직권으로 불가

○ 관리인은 입주자들의 1/2 동의를 얻어야 함

○ 사용금지청구

○ 주체적 요건 : 관리인

○ 관리인 직권으로 불가

○ 관리인은 입주자들의 3/4 동의를 얻어야 함

○ 인도청구(계약해지청구) 또는 경매청구

○ 주체적 요건 : 관리인

○ 관리인 직권으로 불가

○ 관리인은 입주자들의 3/4 동의를 얻어야 함

○ (참고) 다수결의 폭권으로 악용될 수 있음

③ 관리인 선임 

○ 구분소유자가 10인 이상인 경우 관리인을 선임해야 함 

④ 관리단(관리위원회)

○ 정의 : 구분소유자들로 구성된 단체

○ 비교 1. 

○ 관리인은 공용부분의 관리를 함

○ 관리단은 관리인을 관리, 감독

○ 비교 2. 

○ 관리인은 구분소유자가 아니어도 됨

○ 관리단은 구분소유자 중에서 선임

○ 성립 : 집합건물 성립과 동시에 관리단 또한 당연 성립 

⑶ 전유부분 효력

① 분리처분 금지 : 전유부분을 매도하면 공용부분 지분과 대지사용권 지분은 동시에 이전

○ 분리처분 금지를 등기하지 않으면 선의의 제3자에게 대항하지 못함

○ 공용지분 분리처분 불가는 특약으로 배제할 수 있음

○ 규약대지의 대지사용권 분리처분 불가는 특약으로 배제할 수 있음

○ 법정대지의 대지사용권 분리처분 불가는 특약으로 배제할 수 없음 

② 전유부분 관리비는 승계되지 않음 : 전적으로 사용자가 부담

③ 관리인은 전유부분의 보존행위를 하지 않음 

⑷ 공용부분 효력

① 공용부분 중 구조상 공용부분 : 관리 및 수익은 지분비율. 사용은 용도대로

○ 공용부분 책임은 공동이 부담

○ 관리비는 승계됨 : 강행규정 

○ 관리비 연체료는 승계되지 않음

② 공용부분 중 규약상 공용부분 : 관리 및  수익은 규약대로. 사용도 규약대로

○ 일부인에게만 귀속시키는 규약 유효 

⑸ 대지사용권 효력

① 전유부분에 대한 저당권, 압류, 가압류는 대지사용권에 미침

⑹ 의결정족수 : 구분소유자 및 의결소유자 기준 

① 의결정족수 1/2 동의

○ 보통의결정족수

○ 공용부분 관리행위

○ 행위정지청구

② 의결정족수 3/4 동의

○ 관리규약 설정, 변경, 폐기 : 규약의 효력은 새로운 입주자에게도 미침 

○ 공용부분 변경

○ 사용금지청구

○ 인도청구 또는 경매청구

③ 의결정족수 4/5 동의 

○ 재건축 : 반드시 서면으로 결의할 것

○ 결의 사항 : 설계 개요도, 비용분담액수(가구당 비용), 총 공사금액, 소유권 귀속관계

○ 시가매도청구권 : 2개월 내 답변이 없는 경우 반대자 지분 구입 가능. 형성권. 공탁도 가능 

○ (중요) 주택을 상가로 재건축하는 것도 허용

○ (중요) 동으로 구분된 건물의 재건축은 각 동마다 4/5의 동의를 얻어야 함

○ (주의) 광고비는 결의하지 않아도 됨

○ 설계 변경

④ 의결정족수 전원 동의

○ 특별의결정족수

○ 총회소집절차를 생략하는 의결 

 

 

4. 이전 [목차]

⑴ 공용부분 득실변경에 등기를 요하지 않음

⑵ 공용부분 지분은 전유부분과 분리 처분 불가 (단, 규약이 없을 것) 

① 예외 1. 규약대지 : 규약에 따라 분리 처분한 것

 

 

5. 소멸 [목차]

⑴ 구분소유자의 소유권 포기 : 구분소유권은 국고로 귀속

⑵ 상속인 없이 구분소유자의 사망 : 구분소유권은 국고로 귀속

 

입력 : 2019.09.04 20:19