1강. 주택임대차 보호법(housing lease protection act)
추천글 : 【민사특별법】 민사특별법 목차
1. 개요 [본문]
2. 기간 규정 [본문]
3. 대항력 [본문]
4. 보증금 회수 [본문]
5. 기타 [본문]
1. 개요 [목차]
⑴ 주거용 임건물 임대차계약을 보호
⑵ 미등기 전세, 무허가 주거건물도 적용
⑶ 일부가 비주거용인 경우도 적용
⑷ 전부가 비주거용인 경우 해당 없음
⑸ 법인은 원칙적으로 해당 없음
⑹ 일시사용임대차(예 : 일일 숙박)는 해당 없음
2. 기간 규정 [목차]
⑴ 주택임대차
① 존속기간이 2년보다 짧거나 기간의 정함이 없는 계약은 최단기간 2년으로 간주
② 법정갱신 : 존속기간을 최단기간인 2년으로 간주
③ 해지통고
○ 임차인만 가능 (언제든지)
○ 3개월 후 효력
⑵ (참고) 상가임대차
① 존속기간이 1년보다 짧거나 기간의 정함이 없는 계약은 최단기간 1년으로 간주
② 법정갱신 : 존속기간을 최단기간인 1년으로 간주
⑶ (참고) 민법상 임대차 (예 : 토지임대차)
① 법정갱신 : 기간 없는 민법상 임대차로 간주
② 해지통고
○ 임차인, 임대인 모두 가능 (언제든지)
○ 임차인이 해지통고 : 1개월 후 효력 (∵ 주거권 보장)
○ 임대인이 해지통고 : 6개월 후 효력
⑷ (참고) 전세권
① 법정갱신 : 기간 없는 전세권으로 간주
② 해지통고
○ 전세권자, 전세권 설정자 모두 가능 (언제든지)
○ 임차인이 해지통고 : 6개월 후 효력
○ 임대인이 해지통고 : 6개월 후 효력
3. 대항력 [목차]
⑴ 요건
① 원칙 : 임대계약은 채권계약이므로 임차인은 임대 건물의 양수인에게 대항할 수 없음
② 주택임차인은 사회적 약자이므로 다음 요건 중 하나를 만족하면 대항력 부여
③ 경우 1. 임대 건물의 등기
④ 경우 2. 전입신고(주민등록) 및 건물 인도
○ 가족의 주민등록도 인정
○ 재외자도 국내 거소신고를 하면 인정
○ 다가구 주택은 지번으로 충분
○ 다세대 주택이나 연립주택은 지번과 동호수 모두 기재해야 함
⑵ 발생
① 시기 : 대항력 요건을 갖추면 익일 0시부터 생김
② 주인으로서 전입신고 후 건물을 매수한 경우 이전등기일로부터 익일 0시에 대항력 발생
③ 주민등록 소멸 후 회복 시 소급하여 대항력 인정
④ 익일 0시에 효력이 생기는 것을 악용하여 그 찰나에 이중계약을 할 수 있으므로 다음 특약 사항을 반드시 기재
○ 특약사항 : 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
⑶ 효과
① 임차인은 주택양수인에게도 대항 가능
② 원칙 : 보증금 반환의무는 양수인에게 면책적 채무인수
③ 보증금 반환의무를 양수인이 승계하는 경우
○ 대항력 요건이 저당권보다 선순위인 경우
○ 보증금반환채권을 제3자가 압류 또는 가압류한 경우 (전원합의체)
○ 임차인이 선순위저당권을 대위변제한 경우 : 경락인은 보증금을 반환해야 함
④ 보증금 반환의무를 양수인이 승계하지 않는 경우
○ 저당권이 선순위인 경우
○ 토지의 경락인 : 토지는 상관 없으므로
○ 임차인이 이의제기를 한 경우
4. 보증금 회수 [목차]
⑴ 우선변제권
① 요건 : 대항력 + 확정일자 + 배당요구
○ 임차인은 경매가 있어도 배당요구를 하지 않을 수도 있음
② 확정일자
○ 변제순위는 확정일자를 따름
○ 확정일자를 받으면 보증금 액수 수정 불가
○ 시기 : 확정일자는 그 날 효력 발생
○ 확정일자는 동호수 불요 (↔ 대항력)
③ 배당요구
○ 배당요구(해지의 의사표시)는 법원에게 함
○ 배당요구는 확정일자가 전제돼 있어야 함
○ 배당요구는 임차권 만료 전에 해도 무방
○ 배당요구는 임차권 만료 후에 해도 무방
○ 배당요구를 하지 않은 경우 임차권자는 후순위 권리자에게 부당이득반환 청구 불가능 (98다12379)
④ 대항력
○ 배당요구의 종기(경매 종료시)까지 대항력을 갖추면 됨
⑤ 효과
○ 우선변제 : 보증금을 후순위권리자보다 먼저 변제받을 수 있음
○ 우선변제의 범위는 주택뿐만 아니라 대지의 환가대금에도 미침
○ 보증금이 불충분한 경우 후순위권리자에게 항변권 행사 가능
○ 경매신청 시 건물인도 불요
○ 경락 후 보증금을 법원에서 수령시 건물인도 필요
⑥ 임차권 등기명령제도
○ 요건 : 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권 등기명령 청구 가능
○ 효력 : 임차인이 점유를 잃어도 대항력 유지
⑦ (참고) 우선변제권 승계제도 : 신설제도
○ 정의 : 임차인에게 돌아갈 경락 대금이 임차인의 채권자(예 : 대출을 제공한 금융기관)에게 자동 승계
○ 취지 : 금융기관의 전세자금 대출 활성화
○ 효과
○ 사회적 약자가 아닌 금융기관도 우선변제권의 효과가 미침
○ 금융기관이 임차인을 대위하여 임차권등기명령 가능
○ 금융기관이 임차인을 대위해서 해지 불가능
⑵ 최우선변제권
① 요건 : 대항력 + 소액임차인
○ 확정일자는 요구되지 않음
② 소액임차인
○ 지역별로 상이 : 서울특별시는 보증금 11,000만 원 이하
○ 저당권 설정이 있으면 저당권 설정 기준으로 소액임차인인지가 중요
○ 임차인이 둘 이상이고 공동생활을 영위하면 1명으로 간주 : 최우선변제권 악용 방지
③ 효과
○ 주택과 대지의 경락 대금에서 최우선변제
○ 변제순위 : 3순위 (참고로 일반 저당권은 5순위)
○ 지역별로 상이 : 보증금에 대해서 서울특별시는 3,700만 원까지 최우선변제
④ 쟁점
○ 대지 저당권 설정 → 건물신축 → 임대차계약 → 대지 경락 : 최우선변제권 불인정
○ 채권회수목적으로 위장전입 : 최우선변제권 불인정
○ 채권회수목적 : 최우선변제권을 악용하여 채무액을 감소시키려는 목적
○ 당사자는 경매입찰방해죄로 처벌받을 수 있음
○ (참고) 은행은 위장전입의 여지가 있으면 대출 한도를 낮춤
○ 임차권 등기명령이 있는 건물에 소액임차인이 들어온 경우 : 최우선변제권 불인정
○ 취지 : 후에 들어 온 소액임차인은 대외적으로 임차인이 아님
○ 전 임차인이 보증금을 받지 못해 등기명령을 한 상황
5. 기타 [목차]
⑴ 증액청구
① 한도 : 5% 이내
② 1년이 지난 후에 증액청구 가능
⑵ 임차권 상속
① 주택임차권은 상속받을 수 있음
② 경우 1. 사실혼 배우자 有, 자식 無 : 사실혼 배우자에게 상속
③ 경우 2. 사실혼 배우자 有, 자식 有, 자식의 공동생활 有 : 자식에게 상속
④ 경우 3. 사실혼 배우자 有, 자식 有, 자식의 공동생활 無 : 사실혼 배우자와 자식의 공동상속
입력 : 2019.09.02 19:15
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