【민사특별법】 2강. 상가임대차 보호법

2강. 상가임대차 보호법(commercial building lease protection act)

 

추천글 : 【민사특별법】 민사특별법 목차 

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1. 요건 [본문]

2. 법률효과 [본문]

3. 권리금 계약 [본문]

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1. 요건 [목차]

⑴ 요건 1. 영리건물일 것

⑵ 요건 2. 환산보증금이 일정액 이하일 것

① 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100

② 일정액 (2019.04.16 개정)

○ 서울 : 9억 원

○ 수도권과밀억제권역 : 6억 9,000만 원

○ 광역시 : 5억 4,000만 원

○ 그 밖의 지역 : 3억 7,000만 원 

⑶ 요건 3. 사업자 등록이 된 상가건물 

① 사업자 등록은 익일에 효력이 발생

② (중요) 사업자 등록이 배당요구의 종기까지 유효해야 함

⑷ 환산보증금 초과시에도 인정 : 민법에 있는 임대차 규정

① 갱신요구권

② 대항력

③ 권리금

④ 3기 이상 연체시 해지

⑤ 표준계약서 (권장사항)

⑸ 환상보증금 초과시 불인정 : 민법에 없는 임대차 규정

① 우선변제권

○ 대안 : 전세권 설정등기

○ (참고) 일반적으로 사업자등록과 전세권 설정등기를 같이 함

② 최우선변제권

③ 최단기 규정

○ 일반적으로 정함이 없으면 최단기 1년으로 함

○ 환산보증금 초과시 기간이 없는 임대차로 간주

④ 임차권 등기명령

⑤ 증액청구

○ 일반적으로 증액청구에서 증액한도는 5%

○ 환산보증금 초과시 증액한도 없음

⑥ 임대차 기간만료 후 보증금 수령시까지 임대차 계약은 종료되지 않는다는 규정 : 임대차 계약은 종료됨

 

 

2. 법률효과 [목차]

⑴ 갱신청구권

① 최단기간

○ 존속기간이 1년보다 짧거나 기간의 정함이 없는 계약은 최단기간 1년으로 간주

○ (중요) 임차인만 1년 미만의 상가임대차 주장 가능

② 최장기간 : 10년 

○ (참고) 공중족발집 사건으로 인해 5년에서 10년으로 연장

③ 고액 임차인에게도 인정됨

④ 갱신 거절사유

○ 중과실 파손

○ 차임 3기 연체

○ 사전고지 후 재건축

○ 무단전대

⑵ 법정갱신 

① 최단기간 1년으로 간주

② (중요) 법정갱신 시 10년도 초과하여 연장 가능

⑶ 우선변제권

① 요건 : 확정일자 + 사업자등록 + 환산보증금 한도

② (중요) 경매신청 시 건물인도 불요

③ (중요) 경락 후 보증금을 법원에서 수령시 건물인도 필요 

⑷ 최우선변제권 

① 요건 : 환산보증금 한도

② 효과 : 건물가의 1/2까지 최우선변제. 주택임대차보호법 준용

⑸ 증액청구 한도 : 5%

⑹ 보증금 승계

① 보증금은 양수인이 승계

② (주의) 차임 연체는 특약이 없는 한 승계되지 않음 : 지상권 판례와 비슷

 

 

3. 권리금 계약 [목차]

⑴ 정의 : 임차인이 신규임차인을 들이고 권리금을 받는 계약

⑵ 요건

① 객체적 요건

○ (중요) 전통시장(예 : 백화점)은 해당 없음

② 시기적 요건 : 임대차 계약 종료 전 6개월 ~ 임대차 계약 종료시

○ (중요) 임대차 기간이 만료돼도 권리금 계약 체결 가능, 임대인의 방해 불허 (대법 전원합의체)

○ (주의) 전세권 법정갱신에서 전세권 설정자 관련 요건은 전세계약 종료 전 6개월 ~ 1개월임

⑶ 법률효과

① 개요 : 임대인은 소유권 행사를 원하므로 권리금 계약을 억제하기를 원함

② 방해행위 간주

○ 신규임차인에게 현저히 많은 차임과 보증금 요구 시 방해행위

③ 방해행위 미간주

○ 신규임차인이 자력이 없는 경우

○ 신규임차인이 임차인으로서의 의무위반 가능성 농후

○ 임대인이 임대종료 후 1년 6개월동안 영리목적으로 비사용 

○ 임차인의 3기 연체

○ 무단전대

○ 임차인 중과실로 건물 파손

○ 재건축

○ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급 + 임차인이 새로 권리금 계약을 체결하려는 경우

④ 방해행위 효과

○ 상가임대차가 기간만료로 해지돼도 임대인에게 권리금계약 방해금지의무가 있음 (전원합의체)

○ 임대인이 권리금 계약 체결을 방해하면 임차인은 3년 안에 손해배상청구 가능

 

 

입력 : 2019.09.02 19:24