【민사특별법】 1강. 주택임대차 보호법

1강. 주택임대차 보호법(housing lease protection act)

 

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1. 개요 [본문]

2. 기간 규정 [본문]

3. 대항력 [본문]

4. 보증금 회수 [본문]

5. 기타 [본문]

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1. 개요 [목차]

⑴ 주거용 임건물 임대차계약을 보호

⑵ 미등기 전세, 무허가 주거건물도 적용

⑶ 일부가 비주거용인 경우도 적용

⑷ 전부가 비주거용인 경우 해당 없음

⑸ 법인은 원칙적으로 해당 없음

⑹ 일시사용임대차(예 : 일일 숙박)는 해당 없음

 

 

2. 기간 규정 [목차]

⑴ 주택임대차

① 존속기간이 2년보다 짧거나 기간의 정함이 없는 계약은 최단기간 2년으로 간주

② 법정갱신 : 존속기간을 최단기간인 2년으로 간주

③ 해지통고 

○ 임차인만 가능 (언제든지)

○ 3개월 후 효력

⑵ (참고) 상가임대차

① 존속기간이 1년보다 짧거나 기간의 정함이 없는 계약은 최단기간 1년으로 간주 

② 법정갱신 : 존속기간을 최단기간인 1년으로 간주

⑶ (참고) 민법상 임대차 (예 : 토지임대차)

① 법정갱신 : 기간 없는 민법상 임대차로 간주

② 해지통고 

○ 임차인, 임대인 모두 가능 (언제든지)

○ 임차인이 해지통고 : 1개월 후 효력 (∵ 주거권 보장)

○ 임대인이 해지통고 : 6개월 후 효력

⑷ (참고) 전세권

① 법정갱신 : 기간 없는 전세권으로 간주

② 해지통고

○ 전세권자, 전세권 설정자 모두 가능 (언제든지)

○ 임차인이 해지통고 : 6개월 후 효력

○ 임대인이 해지통고 : 6개월 후 효력

 

 

3. 대항력 [목차]

⑴ 요건

① 원칙 : 임대계약은 채권계약이므로 임차인은 임대 건물의 양수인에게 대항할 수 없음

② 주택임차인은 사회적 약자이므로 다음 요건 중 하나를 만족하면 대항력 부여 

③ 경우 1. 임대 건물의 등기

④ 경우 2. 전입신고(주민등록) 및 건물 인도 

○ 가족의 주민등록도 인정

○ 재외자도 국내 거소신고를 하면 인정

○ 다가구 주택은 지번으로 충분

○ 다세대 주택이나 연립주택은 지번과 동호수 모두 기재해야 함

⑵ 발생

① 시기 : 대항력 요건을 갖추면 익일 0시부터 생김 

② 주인으로서 전입신고 후 건물을 매수한 경우 이전등기일로부터 익일 0시에 대항력 발생

③ 주민등록 소멸 후 회복 시 소급하여 대항력 인정

④ 익일 0시에 효력이 생기는 것을 악용하여 그 찰나에 이중계약을 할 수 있으므로 다음 특약 사항을 반드시 기재

○ 특약사항 : 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

⑶ 효과

① 임차인은 주택양수인에게도 대항 가능

② 원칙 : 보증금 반환의무는 양수인에게 면책적 채무인수

③ 보증금 반환의무를 양수인이 승계하는 경우

○ 대항력 요건이 저당권보다 선순위인 경우 

○ 보증금반환채권을 제3자가 압류 또는 가압류한 경우 (전원합의체)

○ 임차인이 선순위저당권을 대위변제한 경우 : 경락인은 보증금을 반환해야 함

④ 보증금 반환의무를 양수인이 승계하지 않는 경우

○ 저당권이 선순위인 경우

○ 토지의 경락인 : 토지는 상관 없으므로

○ 임차인이 이의제기를 한 경우

 

 

4. 보증금 회수 [목차]

⑴ 우선변제권

① 요건 : 대항력 + 확정일자 + 배당요구 

○ 임차인은 경매가 있어도 배당요구를 하지 않을 수도 있음

② 확정일자

○ 변제순위는 확정일자를 따름

○ 확정일자를 받으면 보증금 액수 수정 불가

○ 시기 : 확정일자는 그 날 효력 발생

○ 확정일자는 동호수 불요 (↔ 대항력)

③ 배당요구

○ 배당요구(해지의 의사표시)는 법원에게 함

○ 배당요구는 확정일자가 전제돼 있어야 함

○ 배당요구는 임차권 만료 전에 해도 무방

○ 배당요구는 임차권 만료 후에 해도 무방

○ 배당요구를 하지 않은 경우 임차권자는 후순위 권리자에게 부당이득반환 청구 불가능 (98다12379)

④ 대항력

○ 배당요구의 종기(경매 종료시)까지 대항력을 갖추면 됨

⑤ 효과

○ 우선변제 : 보증금을 후순위권리자보다 먼저 변제받을 수 있음

○ 우선변제의 범위는 주택뿐만 아니라 대지의 환가대금에도 미침

○ 보증금이 불충분한 경우 후순위권리자에게 항변권 행사 가능

○ 경매신청 시 건물인도 불요 

○ 경락 후 보증금을 법원에서 수령시 건물인도 필요 

⑥ 임차권 등기명령제도

○ 요건 : 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권 등기명령 청구 가능

○ 효력 : 임차인이 점유를 잃어도 대항력 유지

⑦ (참고) 우선변제권 승계제도 : 신설제도

○ 정의 : 임차인에게 돌아갈 경락 대금이 임차인의 채권자(예 : 대출을 제공한 금융기관)에게 자동 승계

○ 취지 : 금융기관의 전세자금 대출 활성화

○ 효과

○ 사회적 약자가 아닌 금융기관도 우선변제권의 효과가 미침

○ 금융기관이 임차인을 대위하여 임차권등기명령 가능

○ 금융기관이 임차인을 대위해서 해지 불가능

⑵ 최우선변제권

① 요건 : 대항력 + 소액임차인

○ 확정일자는 요구되지 않음

② 소액임차인

○ 지역별로 상이 : 서울특별시는 보증금 11,000만 원 이하

○ 저당권 설정이 있으면 저당권 설정 기준으로 소액임차인인지가 중요

○ 임차인이 둘 이상이고 공동생활을 영위하면 1명으로 간주 : 최우선변제권 악용 방지

③ 효과 

○ 주택과 대지의 경락 대금에서 최우선변제

○ 변제순위 : 3순위 (참고로 일반 저당권은 5순위)  

○ 지역별로 상이 : 보증금에 대해서 서울특별시는 3,700만 원까지 최우선변제

④ 쟁점

○ 대지 저당권 설정 → 건물신축 → 임대차계약 → 대지 경락 : 최우선변제권 불인정

○ 채권회수목적으로 위장전입 : 최우선변제권 불인정

○ 채권회수목적 : 최우선변제권을 악용하여 채무액을 감소시키려는 목적

○ 당사자는 경매입찰방해죄로 처벌받을 수 있음

○ (참고) 은행은 위장전입의 여지가 있으면 대출 한도를 낮춤

○ 임차권 등기명령이 있는 건물에 소액임차인이 들어온 경우 : 최우선변제권 불인정

○ 취지 : 후에 들어 온 소액임차인은 대외적으로 임차인이 아님

○ 전 임차인이 보증금을 받지 못해 등기명령을 한 상황

 

 

5. 기타 [목차]

⑴ 증액청구

① 한도 : 5% 이내

② 1년이 지난 후에 증액청구 가능

⑵ 임차권 상속

① 주택임차권은 상속받을 수 있음

② 경우 1. 사실혼 배우자 有, 자식 無 : 사실혼 배우자에게 상속

③ 경우 2. 사실혼 배우자 有, 자식 有, 자식의 공동생활 有 : 자식에게 상속

④ 경우 3. 사실혼 배우자 有, 자식 有, 자식의 공동생활 無 : 사실혼 배우자와 자식의 공동상속

 

입력 : 2019.09.02 19:15