【민법】 물권법 5강. 용익물권

물권법 5강. 용익물권

 

추천글 : 【민법】 물권법 목차

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1. 용익물권 [본문]

2. 지상권 [본문]

3. 지역권 [본문]

4. 전세권 [본문]

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1. 용익물권 [목차]

⑴ 정의

① 물건을 사용·수익할 권리, 물건을 처분할 권리는 없음

② 지상권, 지역권, 전세권으로 구분

③ 점유권, 소유권, 담보물권과 달리 토지의 일부에 대해 성립할 수 있음

⑵ 특징

① 지역권에 특유한 것

○ 특징 1. 점유 : 지역권은 점유할 수 없고, 지상권, 전세권은 점유할 수 있음

○ 지역권 : 반환청구권 불인정, 방해제거청구권 인정, 방해예방청구권 인정

○ 지상권 : 반환청구권 인정, 방해제거청구권 인정, 방해예방청구권 인정

○ 전세권 : 반환청구권 인정, 방해제거청구권 인정, 방해예방청구권 인정

○ 지역권은 점유의 권능이 없지만 예외적으로 점유취득시효(지역권 취득시효)를 인정

○ 특징 2. 종된 권리 : 지역권은 종된 권리이므로 지역권 위에 저당권이 성립할 수 없음

② 전세권에 특유한 것

○ 특징 : 전세권은 담보물권적인 특징도 있음

 

 

2. 지상권 [목차]

⑴ 정의 : 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리

① 성질 1. 타물권 : 타인의 토지에 대한 권리

② 성질 2. 목적 : 건물·공작물·수목을 생성하거나 기존의 것들을 사용하는 것

③ 성질 3. 지상물에 종된 권리가 아님

○ 지상물과 분리 처분 가능

○ 지상물이 멸실해도 지상권은 소멸하지 않음

④ 성질 4. 소유권이 아니지만 상린관계를 준용

○ 대표적으로 지상권자와 인지 소유자 간 담 설치 비용 문제, 측량 비용 문제 등의 규정이 준용

⑵ 다른 권리와의 비교

① 논점 1. 지상권의 지상물매수청구권. 전세권의 부속물매수청구권

② 논점 2. 지상권은 지료가 성립요건 아님. 전세권, 임차권은 사용료가 성립요건

③ 논점 3. 유지관리의무에 대해 임대차에서는 임대인이, 지상권에서는 지상권자가 부담

○ 임대인의 유지관리의무로 인해 임차인의 필요비상환청구권 개념이 발생

○ 지상권자의 유지관리의무로 인해 지상권자의 필요비상환청구권 개념은 없음

④ 논점 4. 기간 없는 지상권 불인정. 기간 없는 전세권 인정

⑤ 논점 5. 지상권은 법정갱신 불인정. 전세권은 법정갱신 인정

⑶ 성립

① 법률행위 : 등기를 요함

○ 요건 1. 지상권 설정계약

○ 요건 2. 등기

○ 지상권 1필 토지 일부에 대해서도 성립 가능

○ 지료는 성립요건이 아니라 지료는 대항요건

② 법률규정 : 등기를 요구하지 않음

○ 종류 1. 상속

○ 종류 2. 취득시효

○ 종류 3. 법정지상권 : 관습법, 민법 제305조, 민법 제366조, 가등기담보법 제10조, 입목법 제6조

⑷ 효력

① 지상권자의 권리 1. 토지사용권

○ 필요비 : 지상권자의 책임이므로 지상권자는 토지의 유지·보수 비용에 대한 필요비 상환청구권이 없음

○ 물권적 청구권 : 이중적으로 권리를 가짐

○ 점유권에 기한 물권적 청구권

○ 지상권에 기한 물권적 청구권 : 토지반환청구, 방해제거청구, 방해예방청구

○ 상린관계 : 지상권자에게도 상린관계에 관한 규정이 준용 

② 지상권자의 권리 2. 지상권의 처분

○ 처분의 자유 : 지상권자는 토지소유자의 동의 없이도 지상권을 양도하거나 토지를 임대할 수 있음

○ 편면적 강행규정 : 지상권의 양도나 담보제공, 토지의 임대를 금지하는 특약은 무효

○ 전세권 양도가 가능한 것과 대비됨

○ 지상물과 지상권 중 어느 한쪽만 처분 가능

○ 원칙 : 건물을 양도하면 지상권도 양도한 것으로 해석 (∵ 종물은 주물의 처분을 따르기 때문)

○ 예외 : 특약에 의해 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수 있음

③ 지상권자의 의무. 지료지급의무

○ 원칙 : 지료는 무상인 게 원칙 (∵ 지료는 지상권의 성립요건이 아니므로)

○ 등기 : 지료지급 특약이 있는 경우 지료액, 지급시기를 등기해야 지상권 설정자가 지상권의 양수인에게 대항 가능

④ 지상권 설정자의 권리

○ 지료지급청구권

○ 지료증감청구권 : 경제사정변동(예 : 물가상승)에 따라 지료 증감을 청구할 수 있음 (형성권)

○ 청구 즉시 효력을 발휘함 

○ 사정변경의 원칙의 예시 중 하나

○ 지상권소멸청구권

○ 정의 : 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 지상권 설정자는 지상권의 소멸 청구를 할 수 있음

○ 지상권이 저당권의 목적인 경우에도 지상권 소멸청구가 가능 : 설정자는 저당권자에게 통지 후 상당기간이 지나야 효력이 발생

○ 현재를 기준 : 2년 이상 지료 연체 → 일부 지급 → 사실상 2년 미만 연체 → 설정자의 지상권소멸청구 불가

○ 지상권 설정자가 甲에서 乙로 바뀔 시 미지급 지료 채권은 甲에서 乙로 승계 × (∵ 설정자 피해 기준)

○ 지상권자가 丙에서 丁으로 바뀔 시 미지급 지료 채무는 丙에서 丁으로 승계 ○ (∵ 설정자 피해 기준)

○ 2년을 2기로 헷갈리지 말 것

⑸ 존속기간 : (팁) 삼십오

① 개요 : 최단기간 규정은 있으나 최장기간 규정은 없음

○ 이론적으로 존속기간을 영구적으로 설정하는 것도 가능

② 견고한 건물, 수목 : 30년 (삼십)

③ 일반건물(예 : 초가집, 목조건물) : 15년 (십오)

④ 기타 공작물 : 5년 (오)

⑤ 존속기간을 약정하지 않은 경우 : 신축 예정 지상물의 종류의 최단기간을 존속기간으로 함

⑥ 공작물의 종류를 규정하지 않은 경우 : 15년

⑦ 최단기간보다 짧게 약정한 경우 : 존속기간을 최단기간으로 연장

⑧ 설정자 소유의 건물을 사용할 경우 : 최단기간 없음

⑹ 계약의 갱신

① 합의갱신 : 계약을 갱신하는 경우에도 그 존속기간은 최단기간 이상

○ 존속기간이 최단기간 미만인 경우 최단기간으로 연장

② 지상권자의 권리 1. 갱신청구권

○ 정의 : 지상권자가 토지 소유자(지상권 설정자)에게 지상권 계약의 갱신을 요구하는 권리

○ 존속기간 만료로 소멸한 경우에만 인정, 지료연체를 이유로 소멸청구한 경우에는 불인정

○ 청구권적 성격 : 토지소유자의 승낙이 있어야 갱신 가능

③ 지상권자의 권리 2. 지상물 매수청구권

○ 정의 : 지상권 설정자가 지상권 계약 갱신을 원치 않으면 지상권자가 신축건물을 매수하도록 요구할 수 있는 권리

○ 형성권적 성격 : 지상권자의 일방적 의사표시로 매매 성립, 매매대금은 당시의 시가로 결정

○ 미등기 건물이라고 매수청구의 대상이 될 수 있음

○ 지상권 설정자도 지상물 매수 청구권을 인정함 

④ 편면적 강행규정 : 지상권자가 갱신청구권이나 매수청구권을 포기하는 특약은 지상권자에게 불리하여 무효

○ 유익비 상환청구권은 특약으로 제외할 수 있음

⑤ 지상권 설정자의 권리. 지상물 매도청구권 (지상물 수거권)

○ 정의 : 건물을 매수하는 지상권 설정자가 공작물·수목을 매도할 것을 지상권자에게 요구하는 권리

○ 필요성 : 건물의 가치는 공작물·수목의 가치와 밀접한 관련이 있음

○ 형성권적 성격 : 지상권자는 거절할 수 없음

⑥ 계약의 갱신은 토지임대차에 준용, 토지전세권에 유추 적용

○ 논점 1. 지상권의 지상물 매수청구권 vs 전세권의 부속물 매수청구권

○ 논점 2. 지상권에는 법정갱신이 없으나 전세권, 임차권에는 법정갱신이 있음

⑺ 소멸

① 원인 1. 소멸시효 : 존속기간 만료

② 원인 2. 혼동 : 지상권자가 매매로 소유권을 취득한 경우 지상권 소멸

③ 원인 3. 선순위 저당권 실행

④ 원인 4. 지상권의 포기

○ 등기 필요 : 물권의 포기 시 등기를 해야 함

○ 지상권이 저당권의 목적이면 지상권을 포기할 수 없음 (∵ 저당권자 권리 보호)

⑤ 원인 5. 토지 멸실

○ 지상권은 토지에 대해 성립하는 권리이기 때문

○ 건물 멸실이 됐다고 지상권이 소멸되지 않음 

⑥ 원인 6. 지상권자의 2년 지료 미지급에 따른 설정자의 지상권소멸청구권 행사

⑦ 원인 7. 피담보채무 변제시 담보지상권의 소멸

○ 담보지상권 : 저당권자가 토지가 나대지임을 담보받기 위해 (그래서 담보 가치를 높이기 위해) 설정받는 지상권

○ 취지 : 나대지는 토지를 활용할 가능성이 많아지기 때문에 가치가 높음 

○ 담보지상권자는 불범점유자에게 손해배상청구, 부당이득반환을 할 수 없음 (∵ 사용 권능이 없으므로)

⑧ 소멸효과 : 존속기간 만료로 인한 소멸인 경우

○ 효과 1. 원상회복의무 : 지상권자는 토지를 원상회복할 의무가 있음

○ 효과 2. 지상물 매수청구권 : 지상권자는 지상권 설정자에게 지상물을 매수하도록 청구 가능

○ 효과 3. 유익비상환청구권 : 지상권자는 토지 가치를 올린 만큼 대가를 요구할 수 있음

○ 지상권자에게는 필요비상환청구권이 인정되지 않음

○ 효과 4. 지상물 수거권 및 수거의무 : 지상권 설정자는 지상물을 수거할 권리와 의무가 있음

⑻ 특수지상권

① (참고) 현실에서는 약정지상권이 거의 없음

○ 이유 1. 약정지상권은 너무 긺 (∵ 최단기간 규정)

○ 이유 2. 소유자 승낙 없이도 지상권자가 지상권을 양도할 수 있음

○ 심지어 처분 금지 특약 및 양도 금지 특약도 무효

○ 전세권에서는 처분 금지 특약 및 양도 금지 특약은 유효

○ 이유 3. 지상물 매수 청구권 : 소유자가 돈이 없으면 갱신해 줄 수 밖에 없음

② 구분지상권

○ 의의 : 토지의 상하의 범위를 정하여 건물, 공작물을 소유하기 위해 설정되는 지상권

○ 예 : 지하철도 소유의 경우 지상과 지하의 지상권이 구분됨

○ 성립

○ 목적의 제한 : 수목을 목적으로 하는 구분지상권 불가능, 지하에 나무가 있을 수 없으므로

○ 등기 : 반드시 상하의 범위를 등기해야 함

○ 제3자의 지상권, 전세권이 있는 경우 : 제3자의 승낙이 있으면 설정 가능

○ 토지사용 제한 가능

○ 효력 : 구분지상권의 효력이 미치지 않는 부분은 토지소유자나 다른 용익권자가 사용 가능

③ 분묘기지권 : 관습법상 물권

○ 개요

○ 정의 : 타인의 토지에 분묘(무덤)를 설치한 자가 기지와 공지를 사용할 수 있는 권리

○ 기지 : 해당 땅

○ 공지 : 주변 땅

○ 발생

○ 승낙 : 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

○ 시효취득 : 무단으로 분묘를 설치해도 20년간 평온·공연하게 기지를 점유한 경우. 관습법상 타주점유여도 인정

○ 양도 : 자신의 토지에 분묘를 설치한 자가 토지 양도시 분묘기지권 성립. 양도 시부터 발생 

○ 효력

○ 범위 : 기지 + 공지

○ 내용 : 새로운 분묘를 신설할 권능 없음. 지료 지급

○ 객체 : 분묘의 수호봉사효력은 종중에게 귀속

○ 존속기간 : 분묘가 존재하고 수호봉사를 계속하는 한 무제한으로 존속 가능 (임의규정)

○ 공시방법 : 등기 不要. 평장·암장의 경우 분묘기저권 불인정

○ 지료 지급

○ 종전 판례 : 무상 

○ 대법 전원합의체(2017다228007) : 지료를 지급할 필요 인정. 분묘기지권을 인정하면서도 토지소유권자의 권리를 인정

○ 경우 1. 승낙 혹은 양도로 발생한 경우 : 분묘기지권 성립일, 즉 양도 시부터 유상

○ 경우 2. 시효취득으로 발생한 경우 : 청구 시부터 유상 (∵ 갑자기 막대한 돈을 지불케 하면 분묘지상권을 무력화할 수도 있음)

○ 2년 동안 분묘지상권자가 지료를 지급하지 않았다면, 토지 소유자는 분묘기지권 소멸청구를 할 수 있음

○ 소멸

○ 원칙 : 분묘가 멸실되면 분묘기지권 소멸

○ 예외 : 유골이 존재하여 원상회복이 가능한 경우 분묘기지권 비소멸

○ 참고

○ 자신의 분묘가 존재하는 타인의 토지가 임야 경매로 제3자에게 팔린 경우에도 분묘기저권은 존중됨

○ 토지를 사기 전에 해당 토지가 분묘가 있는지 없는지 확인해야 함

④ 관습법상 법정지상권 : 법정지상권보다 먼저 이해해야 함

○ 정의 : 관습법에 의해 발생하는 지상권, 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 불필요

○ 요건 1. 건물 존재

○ 무허가 건물, 미등기 건물, 신충 중 건물에도 성립

○ 관습상 법정지상권 성립 후 건물 개축 시 구건물 부지만큼만 지상권 유효

○ (참고) 유치권은 신축 중 건물에 성립할 수 없음

○ 요건 2. 동일인 요건 : 건물 소유자 = 토지 소유자

○ 시기적 요건 : 처분 당시 기준

○ 판단시점 1. 매매가 원인이면 처분일

○ 판단시점 2. 강제경매가 원인이면 경매 실행을 위한 압류일

○ 판단시점 3. 강제경매를 위해 가압류를 했다면 가압류 설정일

○ 판단시점 4. 강제경매를 위해 저당권 설정을 했다면 저당권 설정일

○ 예 : 구분소유적 등기의 경우 공유가 아닌 별도의 소유권으로 취급하고 동일인 소유를 적용

○ 예 : 무허가 미등기 건물의 양수인은 미등기 건물의 소유자가 아닌 것으로 간주 (∵ 양도인과 지위가 동일함)

○ 요건 3. 매매 또는 기타 사유 의해 토지 또는 건물만 제3자에게 매각

○ 기타 사유 : 증여, 강제 경매, 공유 토지 분할, 대물변제, 공매

○ 성립하지 않는 경우 : 명의신탁해지, 환지, 임의 경매 (저당권 실행), 원인행위 실효(무효, 취소, 해제)

○ (참고) 일반적으로 토지와 건물을 같이 매도해야 제값을 받을 수 있음

○ 요건 4. 특약이 없을 것 : 다른 법정지상권과 달리 임의규정이므로 특약 설정 가능

○ 종류 1. 건물철거 특약

○ 종류 2. 임대차 계약 : 법정지상권을 받을 수 있음에도 지상권을 포기한 것으로 간주

○ 종류 3. 환매 특약 : 환매 특약은 그대로 돌려줄 것을 요하므로

○ 요건 5. 토지와 건물을 동시에 매각했을 때 일시적으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 것에 본조 적용 없음

○ 공유와 관습상 법정지상권

○ 논점 1. 공유 토지 위에 건물을 소유한 공유자 1인이 지분을 전매한 경우 양수인에게 지상권이 성립하지 않음 : 공유자 1인의 행위로 인해 다른 공유자의 사용 및 수익권을 제한하므로

○ 논점 2. 과반수의 동의를 얻고 건물 신축시 지상권 × : 지상권은 배타적 사용·수익권이므로

○ 논점 3. 구분소유적 공유(상호명의신탁) : 대외적으로 공유임에도 불구하고 내부적으로는 문제가 없어 관습상 법정지상권 성립

○ 논점 4. 공유 대지였다가 분할에 의해 공유자 각자의 토지로 쪼개지면 한 공유자가 그의 건물이 지어진 타 공유자의 대지에 대하여 관습법상 법정지상권을 가짐 

○ 법률효과

○ 법정지상권인지 여부는 매수인 책임 : 매수 전 건물등기부, 토지등기부를 떼어 봐야 함

○ 법정지상권은 등기 없이도 제3자에게 대항 가능

○ 관습법상 법정지상권을 승계취득하려면 이전등기를 해야 함

○ 매매 시 건물 소유권과 지상권은 분리될 수 있음

○ 경매 시 건물 소유권과 지상권은 항상 동시에 양도

○ 토지 소유자는 관습상 법정지상권 없는 양수인에게 철거 청구 불가 : 사회적 손실 방지 목적 및 신의칙 (전원합의체)

○ 토지 소유자는 관습상 법정지상권 없는 양수인에게 부당이득반환청구 가능

○ 법정지상권자가 건물을 양도한 경우라도 지상권갱신청구권은 여전히 존재 (94다39925)

○ 건물 양수인은 토지 소유자에게 양도인을 대위하여 지상권 설정 청구 가능 : 직접은 불가

○ 건물 양수인은 토지 소유자에게 양도인을 대위하여 갱신청구 가능 : 직접은 불가

④ 법정지상권

○ 정의 : 법률규정(관습법 제외)에 의해 발생하는 지상권. 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 不要

○ 법률규정(관습법 제외) : 민법 제305조, 민법 제366조, 가등기담보법 제10조, 입목법 제6조

○ 민법 제305조 : 건물의 전세권과 법정지상권

○ 요건 1. 건물 존재

○ 무허가·미등기 건물에도 성립

○ 요건 2. 동일인 요건 : 건물 소유자 = 토지 소유자

○ 시기적 요건 : 전세권 설정 당시

○ 관습상 법정지상권은 처분 당시 기준

○ 요건 3. 건물 소유자가 자신의 건물에 전세권 설정

○ 요건 4. 토지 매매, 경매 실행 등의 이유로 토지가 제3자에게 매각

○ 효과 1. 토지 매수인은 전세권 설정자(건물 소유자)에 대하여 지상권을 설정한 것으로 간주

○ 종전의 전세권자에게 지상권을 설정한 것으로 간주하는 게 아님

○ 이로 인해 건물의 전세권의 효력은 그 지상권에 미치게 됨 (304조 1항)

○ 효과 2. 건물 소유자가 법정지상권을 취득함에 따라 토지 매수인은 타인에게 그 토지를 임대하거나 이를 목적으로 하는 지상권 또는 전세권을 설정하지 못함

○ 이유 : 지상권자인 건물소유자의 권리를 해하므로

○ 강행규정 : 특약으로 배제할 수 없음

○ 민법 제366조 : 저당권 실행경매에 의한 법정지상권

○ 요건 1. 토지저당권 설정 당시 건물 존재

○ 무허가·미등기 건물에도 성립

○ 저당권 설정 당시 건물이 신축 중이어도 법정지상권 성립

○ 건물 증축 시 증축된 만큼의 법정지상권은 인정하지 않음

○ 토지저당권 설정 당시 나대지인 경우 일괄경매청구권 발생

○ (참고) 토지저당권자가 건물 축조에 동의했다 하여도 366조에 기한 법정지상권은 발생하지 않음

○ 요건 2. 동일인 요건 : 토지저당권 설정 당시 건물 소유자 = 토지 소유자

○ 시기적 요건 : 저당권 설정 당시

○ 저당권 설정 후 건물 소유자가 바뀌어도 법정지상권 발생

○ 관습상 법정지상권은 처분 당시 기준

○ 요건 3. 경매 실행(임의경매)에 의해 토지가 제3자에게 경락

○ 강제경매의 경우 관습법상의 법정지상권이 성립

○ 강행규정 : 특약으로 배제할 수 없음

○ 사례 1. 토지 단독저당권 + 건물 멸실 후 신축 : 구건물 만큼의 법정지상권 성립

○ 사례 2. 토지, 건물 공동저당권 + 건물 멸실 후 신축 : 법정지상권 불성립

○ 저당권자에게 신축 건물의 소유권을 인정하지 않음

○ 저당권자는 이중의 손실 : 건물 저당권 손실 + 지상권 설정에 따른 손실

○ 저당권자의 손실을 보상하기 위해 법정지상권 불성립

○ 건물저당권 설정과 법정지상권 성립은 공존할 수 없음

○ 사례 3. 토지, 건물 매도 후 토지만 경료

○ 매도인에게 관습상 법정지상권 불성립 : 실익이 없음, 관습적이지 않음

○ 매수인이 토지에 저당권 설정 후 경매가 된 경우

○ 매도인에게 법정지상권 불성립 : 실익이 없음, 동일인 조건 불성취

○ 매수인에게 법정지상권 불성립 : 너무 급했음, 동일인 조건 불성취

○ 사례 4. 가설건축물(예 : 이동식 주택)에 대해 제366조에 의한 법정지상권 불성립

 

 

3. 지역권 [목차]

⑴ 정의 : 타인의 토지를 통행하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리

① 요역지 : 지역권을 요청한 토지

○ 지역권은 요역지 전부를 위해서 성립

○ 지역권이 요역지 일부를 위해서도 성립할 수 있다는 선지는 틀림

② 승역지 : 지역권을 승낙한 토지

○ 승역지는 토지의 일부에 대해서도 성립 가능

③ 통행지역권뿐만 아니라 용수지역권도 인정

④ 곤충채집, 토사 수집을 목적으로 한 지역권은 불인정

⑵ 성질

○ 비한정성 : 소유자, 적법한 권리자(지상권자, 전세권자, 임차인)가 모두 지역권자가 될 수 있음

○ 비배타성 : 같은 토지에 지역권이 복수로 성립 가능, 일물일권주의 예외

○ 넓은 의미의 부종성 : 지역권은 요역지의 소유권이나 적법한 권리의 종된 권리임

○ 부종성 : 요역지의 소유권 등이 소멸되면 지역권도 소멸함

○ 수반성 : 지역권 단독으로 양도 또는 저당 설정 불가. 요역지 소유권이 양도되면 지역권도 수반 (이전등기 불요)

○ 불가분성 : 요역지의 소유권 등이 소멸하지 않는 한 지역권은 소멸되지 않음

○ 수반성에 의해 지역권 위에 저당권이 설정될 수 없음

○ 상린관계와의 비교

○ 요약 : 상린관계는 법률규정에 의한 토지 이용권이고, 지역권은 일반적으로 계약에 의한 토지 이용권임

○ 지역권 취득시효의 경우 예외적으로 법률규정으로 취득

○ 공통점 1. 상린관계와 지역권은 점유하면 안 됨

○ 공통점 2. 지료를 지급해야 함

○ 차이점 1. 상린관계는 인접해야 하고 지역권은 인접할 필요 없음

○ 차이점 2. 지역권은 등기를 요하며 소멸시효도 걸림

⑶ 성립

① 성립 1. 계약 : 법률행위

○ 상린관계와 달리 일반적으로 지역권은 법률행위임

○ 지역권 등기 : 지역권자가 표시되지 않음 (∵ 토지 소유자 = 지역권자이기 때문)

② 성립 2. 지역권 취득시효 : 법률규정

○ 요건 1. 계속되고 표현된 지역권 : 계속은 추정, 표현은 통로 개설이 반드시 있어야 함

○ 요건 2. 시효를 주장하는 자에 의한 통로 개설

○ 요역지에 대한 적법한 권리자(소유자, 지상권자, 전세권자, 임차인)가 주장하는 것이어야 함

○ 요역지를 불법 점유하는 자는 지역권 시효취득이 불가능함 

○ 요건 3. 20년 : 점유취득시효에서 나온 규정이므로 동일하게 20년

○ 요건 4. 등기 : 점유취득시효에서 나온 규정이므로 동일하게 등기 필요

○ 주위토지 통행권과 유사하게 지료 지급을 해야 함

③ 요역지의 토지가 분할되거나 일부 양도된 경우 각 분할된 요역지는 승역지에 대한 지역권을 유지

④ 승역지의 토지가 분할되거나 일부 양도된 경우 요역지는 각 분할된 승역지에 대해 모두 지역권이 성립

⑷ 공용 지역권

① 정의 : 요역지가 공유인 경우 지역권에 관한 법리

② 원칙 1. 긍정적인 사유는 단독으로 법률효과가 발생해도 공유자 전체에 부여

③ 원칙 2. 부정적인 사유는 공유자 전원의 동의가 있어야 공유자 전체에 효과 부여

④ 예 1. 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 지역권을 취득함

⑤ 예 2. 승역지 소유자가 지역권 취득시효를 막고 싶으면 공유자 전원에 대해 지역권 취득요건을 불만족시켜야 함

○ 지역권 취득요건 불만족 사유 : 승역지 소유자의 점유

⑥ 예 3. 공유자 1인에 대해 지역권 소멸시효 중단 사유가 발생하면 다른 공유자도 지역권 소멸시효가 중단됨

⑦ 예 4. 공유자 1인이 지역권을 포기하고 싶어도 공유자 전원의 동의가 있어야 함

⑸ 소멸

① 승역지의 시효취득 : 제3자가 승역지를 점유시효취득한 경우 지역권 소멸

② 소멸시효 : 지역권을 20년간 방치하면 소멸시효에 의해 소멸

③ 승역지 소유자의 위기 : 혼동으로 인한 지역권 소멸을 지칭

 

 

4. 전세권 [목차]

⑴ 정의 : 전세권은 설정 등기가 있다는 점에서 임차권과 구별

① 타물권 : 타인의 부동산에 대한 권리

② 용익물권 : 물건을 사용하고 수익할 권리

③ 담보물권 : 전세권은 후순위 권리자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있음

④ 전세금은 전세권의 필수성립요건임 (∵ 물권법정주의, 법률에 그렇게 정의됨)

⑤ 전세권은 상린관계 준용, 즉 담 설치 비용 부담, 측량비용 부담 등에서 중요

⑵ 성립

① 성립 1. 계약 : 법률행위

○ 요건 1. 전세권 설정계약

○ 전세권 처분 및 양도 금지 특약은 유효 : 물권법정주의 예외

○ 전세권 처분 및 양도 금지 특약은 등기하면 새로운 전세권자에게도 주장 가능

○ 지상권 처분 및 양도 금지 특약은 무효

○ 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없음 : 농경지는 농사를 짓는 곳이지 전세를 주는 곳이 아님 (∵ 경자유전의 원칙)

○ 요건 2. 등기

○ 제3자 명의 전세권은 유효 : 일반적으로 채무 도피를 목적으로 함, 명의신탁임을 입증하지 못하면 유효

○ 미리 등기한 것도 유효이며 등기한 날을 기준으로 우선변제를 받음 (∵ 전세권자 및 임차권자 보호)

○ 요건 3. 전세금

○ 전세금이 반드시 현실적으로 수수돼야 하는 것은 아님

○ 채권자가 기존 채권으로 전세금을 갈음하여 전세권자가 될 수 있음

○ 전세권이 성립하기 위해서 반드시 인도가 될 필요는 없음

○ 미등기 전세 : 주택임대차보호법을 준용하여 임차권과 동일시

○ 전세권을 물권적 전세, 미등기 전세를 채권적 전세라고도 함

○ 차이 1. 전세권은 최단기간이 1년, 미등기 전세는 최단기간이 2년임 (∵ 전세권이 아직 개정이 덜 됐음)

○ 차이 2. 전세권은 대항력이 있지만 미등기 전세는 일정한 요건을 갖추지 않는 한 대항력이 없음

○ 차이 3. 전세권은 자유 처분 가능, 미등기 전세 또는 임차권은 자유 처분 불가

○ 차이 4. 전세권 설정은 처분행위이므로 소유자만 할 수 있고, 임대차는 무권리자가 해도 유효

② 성립 2. 법률규정

⑶ 효력

① 전세권자의 권리 1. 유익비 상환청구권

○ 유익비 : 건물 또는 토지의 가액 증가에 들어간 비용 (예 : 베란다 설치비용, 페인트칠 비용)

○ 객관적인 가액 증가에 한함

○ 전세권 설정자는 전세권자가 사용한 비용(유익비)과 증가된 가액 중 선택해서 지급해야 함

○ 전세권자가 유익비를 과장할 수 있으므로

○ 전세권자는 유익비 상환청구권을 근거로 유치권을 행사할 수 있음

○전세권 설정자는 유익비 지급을 최대 6개월 연기할 수 있음

○ 유익비 지급을 유예한 경우 유예기간이 끝나기 전에 전세권자는 유치권을 행사할 수 없음

② 전세권자의 권리 2. 부속물 매수청구권

○ 요건 1. 적법한 전세계약일 것

○ 일시사용임대차, 계약 해지, 무단전대에서 부속물 매수청구권 불인정

○ 채무불이행으로 임대차가 소멸한 경우 부속물 매수청구권 불인정

○ 요건 2. 부속물이 객관적으로 목적물의 가치를 증가시킬 것

○ 특수목적 또는 영업목적의 부속물에 대해서 부속물 매수청구권 불인정

○ 요건 3. 전세권 설정자의 동의를 얻었거나 전세권 설정자로부터 직접 매수했을 것

○ (참고) 임차인은 임대인의 동의가 없어도 부합물(예 : 수도관)을 설치 가능

○ 요건 4. 부속물의 정의에 맞게 독립성을 갖출 것 (예 : 싱크대, 보일러)

○ 부합물에 대해서는 비용상환청구권의 영역

○ 구성부분에 해당하는 비용은 비용상환청구권의 영역

○ (참고) 계약 갱신 요구는 지상물 매수청구권의 요건을 구성함

○ 효력

○ 강행규정. 형성권

○ 전세권자는 전세권 설정자의 부속물 매수청구권에 대항할 수 없음

○ 부속물 매수청구권은 유익비로 간주 가능 : 이 경우, 유치권 성립 가능

③ 전세권자의 권리 3. 물권적 청구권 : 이중의 권리

○ 점유권에 기한 물권적 청구권

○ 전세권에 기한 물권적 청구권

④ 전세권자의 권리 4. 경매청구권 및 우선변제권

○ 주체적 요건

○ 전세권자는 목적물 인도 및 전세권 설정등기에 필요한 서류를 제공해야 경매를 청구할 수 있음 (77마90)

○ 이유 : 전세권자는 전세권 설정자를 이행지체에 빠트려야 하므로

○ 객체적 요건

○ 건물 일부에 대한 전세권은 그 일부에 대해서만 경매 가능 (임의경매)

○ (참고) 건물 일부에 대한 채권은 전부에 대해서 경매 가능 (강제경매)

○ 효력

○ 경매청구권 : 전세권자는 전세권 설정자가 전세금을 돌려주지 않으면 경매를 청구할 수 있음

○ 우선변제권 : 경매가 진행되면 등기된 날짜에 따라 우선변제를 받을 수 있음

○ 건물 전세권은 건물의 종물(예 : 임차권, 지상권)에도 미침

○ (참고) 건물 저당권은 건물의 종물(예 : 임차권, 지상권)에도 미침

○ (참고) 소유자는 경매청구권이 없는 미등기 전세를 선호함

⑤ 전세권자의 의무 1. 유지·수선의무

○ 전세권자가 입주 전 집 주인에게 유지·수선을 요청해야 하는 이유 : 입주 후에는 전세권자가 비용을 부담해야 함

○ 전세권자가 필요비 상환청구권을 청구할 수 없는 이유

○ 주택임대차에서 유지·수선의무는 임대인에게 있기 때문에 임차인은 필요비 상환청구권이 있음

⑥ 전세권 설장자의 권리 1. 전세권 소멸 청구권

○ 정의 : 전세권자가 계약시 밝힌 사용목적을 위반한 경우 전세권 설정자가 소멸 청구를 할 수 있는 것

○ 전세권자가 전세권 소멸을 청구하는 게 아님 : 이는 물권의 포기에 해당

⑦ 전세권 설정자의 권리 2. 전세금 증감청구권 : 사정변경의 원칙의 예시 중 하나

○ (참고) 다음 설명은 모두 지상권의 지료증감청구권과 동일

○ 필요성 : 물가·시세가 변동

○ 증액 비율은 5%을 초과할 수 없음

○ (참고) 상가임대차보호법에서도 5%를 초과할 수 없음

○ 계약기간 중에 전세금 증감청구를 할 수 있음

○ 1년 안에 또다시 전세금 증감청구를 할 수 없음

○ 변호사 수임비용 때문에 실용성이 크지 않음

⑧ 전세권 설정자의 권리 3. 손해배상청구권

○ 전세권자의 책임있는 사유로 인한 건물 멸실에 대해 설정자는 손해배상 청구 가능

⑨ 전세권 양도 시 전세금반환채권과 분리양도는 원칙적으로 불가능 (∵ 수반성)

○ 경우 1. 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 불가능

○ 경우 2. 전세금반환채권에 담보 설정 가능

○ 경우 3. 전세권의 소멸을 정지조건으로 하여 전세금반환채권만을 양도할 수 있음

○ (참고) 저당권은 피담보채권과 항상 분리 불가

⑷ 전전세

① 정의 : 전세권자가 또다른 전세인을 들이는 것

② 전대차와의 차이

○ 전세권은 물권이므로 전전세 설정에 있어 전세권 설정자의 허락 불요

○ 임대차는 채권이므로 전대차 설정에 있어 임대인의 허락 필요

○ 전세권은 지상물매수청구권 개념이 없음

○ 임대차는 지상물매수청구권 인정

③ 구체적 요건

○ 전전세의 금액 및 존속기간은 원전세를 초과할 수 없음

④ 시기적 요건

○ 전전세권자의 전세금 반환 청구는 전전세 존속기간 만료시를 기준

○ 전전세권자의 전세금 미지급에 따른 경매는 원전세 존속기간 만료시를 기준

⑤ 효력 1. 무과실 책임

○ 원전세권자는 설정자의 허락을 득하지 않으므로 과실 없이도 책임을 짐

○ 원전세권자는 전전세를 설정하지 않았더라면 면할 수 있는 책임을 짐

⑥ 효력 2. 건물 일부에 대한 전전세에 대해 전전세권자는 일부에 대한 경매 불가 : 일물일권주의

⑸ 존속기간

① 최장기간 : 10년

② 토지 전세권 최단기간 : 보장하지 않음

③ 건물 전세권 최단기간 : 1년

○ 입법취지 : 주거권 보장을 위해

○ 주택임대차보호법의 임차권의 최단기간은 2년 : 전세권이 최신화되지 못했기 때문

④ 건물 전세권 존속기간을 약정하지 않은 경우 : 최단기간인 1년을 존속기간으로 함

⑤ 전세권 존속기간을 10년 초과로 약정한 경우 : 10년으로 축소

⑥ 건물 전세권 존속기간을 1년 미만으로 약정한 경우 : 1년으로 연장

⑹ 갱신

① 종류 1. 약정갱신 : 계약에 의한 전세권 갱신

② 종류 2. 법정갱신 : 전세권이 종료되기 6개월 전 ~ 한 달 전까지 전세권 설정자가 아무런 언급이 없으면 자동으로 갱신

○ 입법취지 : 주거권 보장

○ 기존 전세권과의 비교 : 전세금 동일. 존속기간 없음

○ 법률규정이므로 등기를 요하지 않으며, 등기 없이도 전세권설정자나 제3자에게 대항할 수 있음

○ 지상권에는 법정갱신이 없음

○ 토지 전세권에는 법정갱신이 인정되지 않음 : 입법취지와 거리가 멀기 때문

③ 존속기간을 약정하지 않은 경우

○ 법정갱신은 당연히 해당

○ 전세권의 해지통고

○ 전세권자, 전세권 설정자 모두 가능. 언제든지 가능

○ 전세권자가 해지통고 : 6개월 후 효력

○ 전세권 설정자가 해지통고 : 6개월 후 효력

○ (참고) 민법상 임대차의 해지통고 (예 : 토지 임대차)

○ 임차인, 임대인 모두 가능. 언제든지 가능

○ 임차인이 해지통고 : 1개월 후 효력 (∵ 주거권 보장)

○ 임대인이 해지통고 : 6개월 후 효력

○ 토지, 건물, 기타 공작물이 아닌 동산에 대한 해지통고 : 5일 후 효력

○ (참고) 주택임대차특별법 상 해지통고

○ 임차인만 가능. 언제든지 가능

○ 3개월 후 효력

⑺ 소멸

① 원인 1. 존속기간 만료

○ 전세권 설정자가 이행지체 시 전세권자의 경매 실행 가능

○ 목적물 반환의무와 전세금 혹은 보증금 반환의무는 동시이행관계

○ 목적물 반환의무와 임차권 등기 말소는 동시이행관계가 아님

○ (참고) 목적물 반환의무와 전세금 혹은 보증금 반환의무는 견련성 없음 : 유치권 불성립

② 원인 2. 전세권 소멸청구

○ 전세권자가 정해진 용법으로 사용·수익하지 않은 경우 전세권 설정자가 청구

○ 위 경우 전세권 설정자는 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있음

③ 원인 3. 전세권 소멸통고

○ 전세권의 기간을 약정하지 않은 경우

○ 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있음

○ 효력 : 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸함

④ 원인 4. 지료 미지급에 의한 지상권 소멸에 따른 지상권 건물의 전세권 소멸

○ 전세권자의 동의 필요

 

입력: 2019.03.21 19:11